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??市場關(guan)于(yu)豪宅的消息(xi)又多了起來。

??昨天(tian)，位于(yu)上(shang)海新天(tian)地板(ban)塊的(de)中海·順昌玖里開(kai)盤，512套套均4000萬(wan)元的(de)房(fang)源，最(zui)終賣出505套，去化(hua)率98%，單盤單日(ri)銷售額達到196.5億(yi)元。

??200億什么概念？如(ru)果以1-2月百強房企(qi)全口徑銷售榜來看，可以排到(dao)TOP5。

??上(shang)周，同(tong)樣(yang)是在上(shang)海，兩個高端盤綠(lv)城(cheng)外(wai)灘蘭庭和(he)綠(lv)城(cheng)沁蘭園再現(xian)“日(ri)光”，最(zui)高認購(gou)率達到270%，并觸發積分。

??在深(shen)圳，4套二拍豪宅法拍房，吸引(yin)超8萬人次圍觀和80余(yu)人次報(bao)名。

??土地(di)供應端也不斷有高(gao)價地(di)入市，比(bi)如蘇州，拍(pai)出了江(jiang)蘇省最高(gao)單價地(di)塊，合(he)肥也有最高(gao)單價地(di)塊被拍(pai)出。

??2024年，部(bu)分城市高端市場的(de)熱度(du)會(hui)延續并擴散嗎？

??據CRIC預測，重(zhong)點10城2023年成交的(de)高價地預估將(jiang)在(zai)2024年新增高端住宅供應約(yue)為1007萬平方(fang)米，不同城市之間將(jiang)迎來差異化行(xing)情。

??改善(shan)和(he)高端市場表現出一定的韌性。

??這一特征在2023年(nian)(nian)比(bi)較(jiao)明(ming)顯。CRIC監測(ce)的10個(ge)核心城(cheng)市全年(nian)(nian)總價1000萬元以(yi)上商品住宅合計成交(jiao)5.3萬套，同比(bi)增長2%。

??二三線(xian)城市(shi)總(zong)價千萬(wan)元以上高端(duan)住宅成交明顯增長。

??上述核心10城中，拋開成交總(zong)(zong)(zong)量(liang)基本持平的一(yi)線(xian)城市，6個二三線(xian)城市總(zong)(zong)(zong)價千萬元以上高(gao)端住宅(zhai)成交總(zong)(zong)(zong)量(liang)接(jie)近(jin)1.3萬套，同比增長10%。

??不過從(cong)2023年全年成交走勢來看，呈現出“前高后低、后勁不足”特征，年末重點城市高端住宅熱(re)度(du)下降，成交增(zeng)長(chang)動(dong)能放緩(huan)。

??進(jin)入2024年，在高(gao)端改善盤(pan)供應(ying)缺位的情況(kuang)下，重點10城高(gao)端住宅成(cheng)交有所下滑(hua)。

??CRIC數據顯示，1-2月重點10城(cheng)總價1000萬元以上高端住宅共成(cheng)交了3494套，同比減(jian)少48.7%。

??從(cong)土(tu)地(di)(di)(di)供(gong)應端來看(kan)，2023年上述(shu)重點(dian)10城高價地(di)(di)(di)成交比重達到了15%，而(er)這些高價地(di)(di)(di)從(cong)拿地(di)(di)(di)至開盤基本上在5-8個月左(zuo)右，也就是說(shuo)，高價地(di)(di)(di)預(yu)期會在2024年四季度集中(zhong)入市。

??隨(sui)著2023年高(gao)價地(di)入(ru)市，2024年高(gao)端市場(chang)能夠新增(zeng)多少供應量？

??根據(ju)過去(qu)項目開(kai)售周(zhou)期(qi)，以及2023年成(cheng)交(jiao)高價地塊開(kai)工(gong)情(qing)況來看(kan)，典(dian)型10城2024年預計將新增高端商品住宅供應面積1007萬平方米(mi)。

??分(fen)城市(shi)來看(kan)，成都(dou)、廣州2023年成交高價地預計2024年可供應高端商品住宅面積超過200萬平方米，是供應量排名居前(qian)的2個(ge)城市(shi)。

??其次(ci)，武漢、南京等(deng)城市新(xin)增供(gong)應量(liang)也在100-200萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)。杭州、蘇(su)州為(wei)第三梯隊，供(gong)應量(liang)在50-100萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)。廈門、上海、深圳、北京等(deng)2023年成交高價地預計在2024年新(xin)增的(de)供(gong)應量(liang)較低，供(gong)給約(yue)束會越發明顯(xian)。

??與2023年1000萬以上(shang)商品住宅供應(ying)面積進行橫(heng)向(xiang)對(dui)比，武(wu)漢(han)、南京、蘇州豪宅供應(ying)量穩中(zhong)有(you)增，杭州、廈(sha)門(men)持平(ping)，上(shang)海、深圳則大(da)幅回落。

??需要指出(chu)的是，本(ben)文僅用項目周轉入(ru)(ru)(ru)市(shi)(shi)需要的時(shi)間對未來項目入(ru)(ru)(ru)市(shi)(shi)體量(liang)(liang)進行計算，但由于不同(tong)項目的體量(liang)(liang)差(cha)異(yi)較(jiao)大(da)，一次性開盤全部入(ru)(ru)(ru)市(shi)(shi)的項目較(jiao)少，且不同(tong)城市(shi)(shi)預售(shou)證發放(fang)規則有一定差(cha)異(yi)，一般(ban)來說(shuo)大(da)部分城市(shi)(shi)單(dan)次可批的預售(shou)證體量(liang)(liang)在(zai)2-3萬平方米(mi)左右，開盤也(ye)需要視市(shi)(shi)場和蓄客情況而(er)定，入(ru)(ru)(ru)市(shi)(shi)體量(liang)(liang)僅供參(can)考。

??從增(zeng)(zeng)量來看，可(ke)統計數據的7個(ge)樣本城市2023年高價地成交(jiao)建面約為556萬平方米(mi)，較2023年1000萬以上(shang)商(shang)品住宅供應面積微降4%，新增(zeng)(zeng)供應規模基本與2023年持平。

??成交(jiao)端來(lai)看(kan)，雖然高凈值(zhi)人群(qun)購買力(li)韌性(xing)強于剛需，但(dan)整體成交(jiao)增(zeng)長存在(zai)疲軟(ruan)跡(ji)象。

??一方面，當前(qian)整體市(shi)場下行背(bei)景下，二手房掛(gua)牌量增(zeng)加(jia)，一定程度上增(zeng)加(jia)了房產變現的難(nan)度；

??另(ling)一方面(mian)，高端(duan)購(gou)買力基數(shu)相對(dui)固定，隨著這兩年(nian)需求的釋(shi)放(fang)，整體(ti)出現階段性疲(pi)軟。

??多方面因素(su)下(xia)，2024年高端住宅供應增量(liang)、成(cheng)交熱度轉降。

??不(bu)過從不(bu)同城市(shi)供需情(qing)況來(lai)看，存在一些差異化行情(qing)。

??先來(lai)看深(shen)圳，去年高(gao)價地入市(shi)帶來(lai)的高(gao)端(duan)住宅市(shi)場(chang)新增供應(ying)規模回落，短期內新房(fang)供給約束明顯，部分(fen)客戶會被擠壓至二手(shou)房(fang)市(shi)場(chang)，整(zheng)體高(gao)端(duan)二手(shou)房(fang)市(shi)場(chang)仍將保(bao)持(chi)高(gao)位運行。

??前2月(yue)，深(shen)圳總價1000萬(wan)元(yuan)以上(shang)二手高(gao)端住宅共成(cheng)交590套(tao)，較去年同期增(zeng)長76%。

??再來看上海(hai)，2023年(nian)成交高(gao)價地預(yu)計在2024年(nian)供(gong)(gong)應面積約(yue)為33萬(wan)平方(fang)米，新(xin)增供(gong)(gong)應量(liang)相較(jiao)于2023年(nian)1000萬(wan)元(yuan)以上高(gao)端住宅供(gong)(gong)應面積有所下(xia)滑。不過，目(mu)前上海(hai)入市的(de)高(gao)端項目(mu)主要以城市更新(xin)項目(mu)為主，比如單盤銷售接(jie)近200億的(de)中海(hai)·順昌玖里便是典(dian)型的(de)歷(li)史風貌保護及城市更新(xin)項目(mu)。

??2024年上(shang)海明顯增加了高端改善(shan)盤(pan)的供應，從三批次房(fang)源(yuan)(yuan)來看，推(tui)出的19盤(pan)中(zhong)總價(jia)(jia)2000萬(wan)元(yuan)以上(shang)新(xin)房(fang)就(jiu)有(you)7個。另外，據克(ke)而(er)瑞(rui)上(shang)海機構預測，接下來四批次新(xin)房(fang)名單中(zhong)多個頂(ding)豪樓盤(pan)即將(jiang)登(deng)場，海玥黃浦源(yuan)(yuan)等幾個單價(jia)(jia)18萬(wan)元(yuan)以上(shang)風貌(mao)別墅盤(pan)等待(dai)入(ru)市，改善(shan)類項(xiang)目香港(gang)置地啟(qi)元(yuan)、湯臣君品、保利(li)天(tian)峯、龍(long)盛·灣上(shang)等熱門項(xiang)目也有(you)望(wang)入(ru)市。

??二(er)三線城市中，杭州、廈門高(gao)(gao)端(duan)購買力有望進一步釋放，武漢、南(nan)京、蘇州等或迎來(lai)高(gao)(gao)端(duan)住宅供應放量期，整體推盤節奏放緩預期也(ye)將影響(xiang)高(gao)(gao)端(duan)購買力釋放。

??考驗高端市場(chang)購買力的(de)時(shi)候到了。

??整(zheng)體來看，自(zi)去年年末高(gao)端市(shi)場(chang)熱度(du)有(you)所下(xia)降(jiang)，成交增長動(dong)能(neng)放緩，2024年高(gao)端住宅市(shi)場(chang)整(zheng)體供(gong)求(qiu)關系(xi)或將由(you)供(gong)不應求(qiu)轉為(wei)供(gong)求(qiu)持(chi)穩，整(zheng)體市(shi)場(chang)熱度(du)預期轉降(jiang)。

??由于高(gao)端購買(mai)力(li)短期(qi)內略有疲軟，不同城(cheng)市(shi)將迎(ying)來差異化行情，不過供應稀缺核心(xin)片區、配套(tao)健(jian)全的高(gao)端住宅項目仍是購房者(zhe)爭搶的對象(xiang)。