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??黑石(shi)集團違(wei)約事件，震驚了整個金融圈。

??3月2日(ri)晚，貸(dai)款服務機構(gou)Mount Street判定黑石集團對旗下某款北(bei)歐商業地(di)產按(an)揭貸(dai)款支(zhi)持證(zheng)券（CMBS ）構(gou)成違約，這筆價值5.62億(yi)美元的資(zi)產證(zheng)券化(hua)票據已到期卻(que)尚未償還。

??知情(qing)人士透露(lu)，此前黑石集團曾打算通過產品展期，以便自己擁有更多時間處置資(zi)產并兌付上述票據(ju)本息，但遭到投資(zi)者拒絕。

??作為(wei)華爾街最大的私募(mu)股權巨(ju)頭、全國(guo)最大的另類(lei)資產(chan)管(guan)理(li)公(gong)司，黑石集團是(shi)風向標一樣的存在(zai)。截至2022年三季度末，黑石集團總(zong)資產(chan)管(guan)理(li)規模達到9509億美元，同比增長30%。

??黑石集團還(huan)是(shi)華爾街最大的商業(ye)地產(chan)業(ye)主(zhu)。截至2021年末，其管理的不動產(chan)基金規模高(gao)達(da)2790億美元(yuan)，約占總規模的30%，業(ye)務遍布北(bei)美洲、歐洲、亞洲等(deng)國家和地區(qu)。

??但(dan)現在(zai)，流動性壓力下(xia)，黑石集團不得不密(mi)集出售所持資產。

??“違約事件無疑(yi)會讓黑石集(ji)團的(de)信(xin)譽(yu)大幅受(shou)損，如果黑石集(ji)團不能馬上(shang)挽回投(tou)資(zi)者的(de)信(xin)心，將(jiang)有可(ke)能引發連鎖效應。”一位(wei)投(tou)行人(ren)士稱。

??房(fang)地產是周期之母，十次金(jin)融(rong)危機(ji)，九(jiu)次與(yu)房(fang)地產有關。黑石集團房(fang)地產業務頻繁(fan)暴雷，給全(quan)球房(fang)地產市場及金(jin)融(rong)市場敲響了警鐘。

??樓市下行 黑石遭遇擠兌

??導(dao)致黑石集團(tuan)違約的(de)產品是CMBS，即商業地產抵押(ya)貸(dai)款支持證券（債(zhai)權銀行以原有的(de)商業抵押(ya)貸(dai)款為資本，發行證券）。當發生違約時，CMBS中(zhong)的(de)底(di)層標的(de)貸(dai)款充當抵押(ya)品，本金(jin)和利息(xi)轉移給投(tou)資者。

??資料顯示，黑石集(ji)團(tuan)此(ci)次(ci)違約(yue)的(de) CMBS票據底(di)層資產，是芬蘭企業Sponda Oy持有的(de)一系列(lie)寫字樓與商店，這(zhe)些(xie)資產在2018年被黑石集(ji)團(tuan)以(yi)約(yue)18億(yi)歐元收(shou)購。

??有分析認為，由于去年俄(e)烏沖突爆發，導致(zhi)歐洲地(di)區經濟波動加(jia)大與(yu)商業地(di)產(chan)出售進程大幅(fu)放緩，加(jia)之歐美央(yang)行大幅(fu)加(jia)息令商業地(di)產(chan)市場持續低(di)迷，導致(zhi)黑石集(ji)團未能及時出售資(zi)(zi)產(chan)回籠資(zi)(zi)金，引發上述CMBS產(chan)品兌付違(wei)約。

??數據顯示(shi)，當(dang)前(qian)(qian)，美國30年(nian)房(fang)(fang)貸利率已經飆升至(zhi)6.65%，直(zhi)逼前(qian)(qian)期高(gao)點7%；高(gao)利率導致美國房(fang)(fang)地產市場成交量驟降。

??黑石集團方面(mian)表示，公(gong)司曾要求債(zhai)券持(chi)有人給予更多時(shi)間來(lai)償還(huan)債(zhai)務，但他們(men)表示不同意。評(ping)級機構惠(hui)譽(yu)在去年12月下調(diao)了對這(zhe)些(xie)票(piao)據的評(ping)級，稱(cheng)“疲(pi)弱(ruo)的宏觀經濟(ji)前景，以及(ji)對次(ci)級質量非流(liu)動(dong)性資(zi)產(chan)的貸款興趣缺失(shi)”。

??巴克萊(lai)銀行(xing)的CMBS策略師(shi)Lea Overby表示，2022年美國(guo)商業(ye)(ye)地(di)產跌價了13%，如果美聯儲不得不加(jia)息更長時間來對抗通脹(zhang)，經濟衰退風(feng)險(xian)會更加(jia)嚴重，對商業(ye)(ye)房地(di)產市場來說(shuo)更為(wei)不利。

??黑(hei)石集團這(zhe)次暴雷(lei)并不意外。事實上(shang)，從(cong)去年(nian)10月(yue)開始，受股市低迷、利(li)率上(shang)升和房地產市場低迷影響，黑(hei)石集團旗(qi)(qi)下710億美元(yuan)體量(liang)的旗(qi)(qi)艦房地產投(tou)資信托基金（BREIT），遭遇投(tou)資者(zhe)大規(gui)模(mo)擠(ji)兌，連續4個月(yue)觸發客戶贖(shu)回上(shang)限。

??其中(zhong)，去年(nian)10月份，該基金申請(qing)贖回(hui)金額高達18億(yi)美(mei)元；11月，申請(qing)贖回(hui)的資金超(chao)過20億(yi)美(mei)元，黑石集團已難(nan)以全額兌(dui)付，只能兌(dui)付所有贖回(hui)請(qing)求的43%。

??隨即，12月1日(ri)，黑石集(ji)團宣布每月贖回金額(e)從(cong)2%大(da)幅降(jiang)低(di)到0.3%，這(zhe)也在短期內積壓(ya)了數十億(yi)美元贖回請(qing)求(qiu)，令投資者陷入恐(kong)慌。當日(ri)，資本(ben)市場上黑石集(ji)團股價頃(qing)刻(ke)崩(beng)盤，一(yi)度暴跌(die)12%。

??贖(shu)回危機(ji)下，蒙特利爾銀行將黑(hei)石集團的目標價從109美元下調至(zhi)90美元，其(qi)解釋稱，為了應對不斷上升的贖(shu)回要求，黑(hei)石對旗下房地(di)產投資信托基(ji)金BRIET開(kai)始執行先前披露的贖(shu)回限制(zhi)，這對于該集團的中期增長(chang)而言可能是一(yi)個重大逆風。

??此次違(wei)約事件，更(geng)是(shi)讓黑石(shi)集團的信(xin)譽大幅(fu)受損，并可能引發旗下房地產投(tou)資信(xin)托基金遭遇更(geng)大的贖回壓(ya)力。

??“若(ruo)黑石集團(tuan)想盡早平息(xi)CMBS產(chan)品違約風波(bo)(bo)，或將不(bu)(bu)得不(bu)(bu)以更(geng)大折(zhe)扣出售優質商業地產(chan)項(xiang)目(mu)。但目(mu)前(qian)市場買家相對稀少且銀行不(bu)(bu)愿提供項(xiang)目(mu)再貸(dai)款，導致黑石不(bu)(bu)得不(bu)(bu)做出更(geng)大犧牲，才能妥善(shan)處理這場產(chan)品違約風波(bo)(bo)。”某對沖基金(jin)投資部門人士稱。

??曾大肆抄底房地產

??激進(jin)加(jia)息潮沖擊(ji)下(xia)，美國(guo)樓市急劇降溫已成現實，特(te)別是黑石集團(tuan)主營的商業(ye)地(di)產業(ye)務更是面(mian)臨寒冬，金(jin)融領域風險開始暴露。這一(yi)幕讓人(ren)聯想到(dao)了(le)2008年美國(guo)雷曼兄弟公司(si)倒閉(bi)與次(ci)貸危機的發生。

??黑(hei)石(shi)集(ji)團的主要創始人(ren)兼CEO史(shi)蒂芬·施(shi)瓦茨(ci)曼(man)(man)，在創辦黑(hei)石(shi)集(ji)團之前(qian)曾是雷(lei)(lei)曼(man)(man)兄弟的投(tou)資(zi)銀行(xing)家，因業績(ji)優良被提(ti)升為雷(lei)(lei)曼(man)(man)公司合伙人(ren)。

??黑石集團(tuan)的利潤主(zhu)要來自(zi)私募股權（包括(kuo)不(bu)良(liang)資(zi)(zi)產特殊機遇投資(zi)(zi)）及(ji)房(fang)地產兩個板塊。從最開始(shi)的銀(yin)行不(bu)良(liang)貸款收(shou)購(gou)逐漸擴大到(dao)杠桿(gan)收(shou)購(gou)企業資(zi)(zi)產，再(zai)到(dao)不(bu)良(liang)證券投資(zi)(zi)，并在(zai)2003年進入(ru)不(bu)良(liang)債權領域。

??在(zai)地(di)產(chan)市場動蕩之時，黑石集(ji)團(tuan)總是充當市場抄底者(zhe)，通過(guo)“買入、修復、賣出”模(mo)式，確保房地(di)產(chan)基(ji)金投資成(cheng)為(wei)黑石集(ji)團(tuan)投資回報最大的(de)一項業(ye)務。此(ci)前黑石集(ji)團(tuan)在(zai)2014年(nian)收(shou)購(gou)拉斯維(wei)加斯的(de)Cosmopolitan賭(du)場和酒店，以及在(zai)2016年(nian)收(shou)購(gou)生命科學建筑所有(you)者(zhe)BioMed Realty Trust，都是如此(ci)。

??進(jin)入2022年(nian)，黑石集團(tuan)的房地產并購熱潮依然沒(mei)有止(zhi)歇。

??去年(nian)7月(yue)份，有媒體報道(dao)，黑石集團正在(zai)為一只新的房地(di)產基金(jin)(jin)募(mu)資(zi)(zi)，并(bing)已進入到最后(hou)階(jie)段。黑石集團將(jiang)拿出(chu)約3億美元自有資(zi)(zi)金(jin)(jin)，并(bing)向投資(zi)(zi)者額外分(fen)配59億美元。最終敲(qiao)定后(hou)，該基金(jin)(jin)規(gui)模(mo)將(jiang)達到303億美元，屆(jie)時會投入全部（或部分(fen)）資(zi)(zi)金(jin)(jin)進行(xing)抄底(di)。

??在7月(yue)20日的一份(fen)監管文(wen)件中(zhong)，黑石(shi)集團表示，已經完成了對其主要房(fang)地產基金(jin)總計241億美元的投資(zi)承諾。這只基金(jin)有望打破紀錄，成為歷史上最大(da)規模的傳統私募(mu)股權(quan)投資(zi)工具。

??“我們(men)(men)已經較早(zao)地預期到了加息和(he)更(geng)廣泛的通(tong)脹，且調整了資產(chan)組合(he)來反映(ying)這些市場狀況。這種遠見在(zai)今天給我們(men)(men)帶來了顯著(zhu)的益(yi)處。向(xiang)前(qian)看(kan)，市場狀況仍然挑戰重(zhong)重(zhong)。”施瓦茨曼在(zai)去年(nian)公司二季(ji)度財報電(dian)話會上說(shuo)。

??施(shi)瓦茨曼不(bu)止一(yi)次在公(gong)開場合中說過，“最好的投資機(ji)會(hui)在中國”。他還認真地給自(zi)己取了一(yi)個(ge)中文(wen)名——蘇世民。

??從2007年左右(you)開始，黑(hei)石集團(tuan)先后在(zai)香(xiang)港、北京和上海設立辦公室(shi)，在(zai)中(zhong)國尋(xun)找投資機會。盡管(guan)黑(hei)石集團(tuan)收(shou)(shou)購SOHO中(zhong)國沒有(you)成功，但2021年收(shou)(shou)購富力物流園的(de)交易(yi)，讓黑(hei)石集團(tuan)在(zai)中(zhong)國的(de)物流投資組(zu)合大(da)幅擴張，達(da)到(dao)5300萬平(ping)方英尺，覆(fu)蓋中(zhong)國23個城市(shi)。

??現在，黑(hei)石(shi)集團開始(shi)密(mi)集出售(shou)手里的優質資產(chan)。

??1月24日，黑石集團正(zheng)在(zai)商談將其持有(you)的印度最大房地(di)產投資信托公司一(yi)半股份出售給貝恩資本，交(jiao)易價(jia)值(zhi)或達(da)4.8億(yi)美(mei)元。

??1月25日，黑(hei)石(shi)集團以2.4億歐元價(jia)格出售位于巴(ba)塞羅那的(de)一(yi)棟(dong)建筑。

??1月29日報(bao)道稱(cheng)，黑石集團出售(shou)位于(yu)倫敦塔(ta)橋附近的(de)地標綜合(he)體“圣(sheng)凱瑟琳(lin)碼頭”，交易對(dui)價為4億英鎊（約34億元人民幣(bi)），接(jie)盤方為新加坡(po)房地產商城市發(fa)展(zhan)。

??對于黑(hei)(hei)石(shi)(shi)集團這樣的金融企業而言，信心是基石(shi)(shi)。不少人擔心，接下來黑(hei)(hei)石(shi)(shi)集團可能會陷入大甩賣(mai)物業資產以滿足贖(shu)回請求的惡性循環(huan)。

??IPG中國區首(shou)席經濟學家(jia)柏文喜表示，黑(hei)石集團此時(shi)在流動性和市場壓力下(xia)出售資產(chan)(chan)，勢必會(hui)被劇烈壓價而發(fa)生(sheng)較大資產(chan)(chan)價值折(zhe)損，反而會(hui)陷入更大被動，因此要求展期的建議是比較理性的。但由于市場情緒已經恐慌，投資者已失去理性而予以拒(ju)絕，因此，促使獲得外部流動性支持以化解票據兌付(fu)危機(ji)并贏(ying)得資產(chan)(chan)處置(zhi)時(shi)間，就成(cheng)為(wei)黑(hei)石危機(ji)能(neng)否得以化解的關鍵。

??值得注意的是，就在(zai)黑石集(ji)團發生違約前不久，我(wo)國不動(dong)產私(si)募投資基(ji)金試點工(gong)作剛(gang)剛(gang)按(an)下啟(qi)動(dong)鍵。

??柏文喜表示，黑石暴雷后(hou)，與黑石類(lei)似的外(wai)資可能會(hui)對(dui)房地產相(xiang)關(guan)產品(pin)更為謹慎(shen)，尤其是在(zai)資產組合與投(tou)(tou)(tou)資布局的流(liu)動性考(kao)量(liang)方面更是如此(ci)，投(tou)(tou)(tou)資機構、高凈值投(tou)(tou)(tou)資者(zhe)也(ye)會(hui)因此(ci)更顯謹慎(shen)。但也(ye)不會(hui)大幅退(tui)卻，因為此(ci)類(lei)產品(pin)在(zai)流(liu)動性、收益性與安(an)全(quan)性綜合考(kao)量(liang)中，還是風險與收益平衡較好(hao)的優質投(tou)(tou)(tou)資標的。