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??在(zai)3月份的房(fang)企2023年財報季，代(dai)建再次成為(wei)各大房(fang)企業績會(hui)上的高頻詞。

??招(zhao)商(shang)蛇口董事長蔣鐵峰在業(ye)績會上表示，“三大工程”中“平急(ji)兩用(yong)”公(gong)共基礎設施建設為(wei)公(gong)司帶來了新的代建機(ji)會。

??此外，于2022年成立代建(jian)平臺的龍湖集(ji)團(tuan)，其管理層(ceng)認為國內(nei)代建(jian)有很大空間，并堅(jian)定看好代建(jian)業務(wu)。

??代建行(xing)業(ye)，不斷有新(xin)入局者。

??就在(zai)今年(nian)(nian)1月(yue)，招商蛇口公告(gao)擬設(she)立代(dai)建(jian)(jian)業(ye)務(wu)專業(ye)公司，統籌管理并開展代(dai)建(jian)(jian)業(ye)務(wu)。濱江(jiang)集團也于去年(nian)(nian)三季(ji)度重(zhong)啟代(dai)建(jian)(jian)航道。截至2023年(nian)(nian)年(nian)(nian)末(mo)布局代(dai)建(jian)(jian)的百強(qiang)房企已達66家(jia)。

??隨(sui)著入局者增多，代(dai)建細分賽道已(yi)經(jing)形成，未來的競(jing)爭(zheng)格(ge)局也將愈發激烈。

??“代建(jian)第一(yi)股”綠城管理最新(xin)披露的(de)(de)(de)數(shu)據顯示，2023年新(xin)拓代建(jian)項目的(de)(de)(de)合(he)約總(zong)建(jian)筑面積占當年市場份(fen)額的(de)(de)(de)20.4%，相比(bi)2022年下降了5個(ge)百分點。其管理層坦言，入局代建(jian)的(de)(de)(de)企業(ye)越來越多(duo)，想要(yao)繼(ji)續保持20%份(fen)額占比(bi)的(de)(de)(de)領先(xian)地位，需要(yao)更(geng)加努(nu)力去(qu)識別和抓住這些業(ye)務機會。

??代建正在從(cong)藍海(hai)變成紅海(hai)，企(qi)業間的競爭(zheng)格局漸漸發(fa)生一些變化。

??房企加速入局代建賽(sai)道，始于2022年。

??彼時，包括龍湖集團、中梁集團、華夏幸福、新城控股在內的上市房企都在2022年(nian)下半年(nian)宣布開展代建業務，開啟快(kuai)速擴張的步(bu)伐。

??龍(long)湖(hu)集團(tuan)管理層在業績(ji)會上介紹，自2022年(nian)龍(long)湖(hu)龍(long)智造(zao)品牌發布(bu)以來(lai)，已累計獲取代(dai)建(jian)類項目90個，總建(jian)筑面積超1600萬平方米。2023年(nian)，龍(long)湖(hu)龍(long)智造(zao)實現營業收入19.7億(yi)元。

??2023年(nian)，代(dai)建賽道持續擴容。

??去年2月一場年度經營會上，上(shang)坤集團也(ye)官宣開辟共(gong)建(jian)(jian)管理新賽道(dao)，并成立獨立的代(dai)建(jian)(jian)公(gong)司并推出“久(jiu)筑共(gong)建(jian)(jian)”品牌。

??同年8月，濱江集團宣布重啟(qi)代建航道。濱江集團實(shi)(shi)際是以(yi)代建(jian)起家，有(you)著相對扎(zha)實(shi)(shi)的基礎，再加上其產品(pin)和品(pin)牌影響力，勢(shi)必(bi)會攪(jiao)動現有(you)企(qi)業格局。

??進入2024年，隨著代建(jian)政策(ce)不斷下沉，多地(di)均(jun)出(chu)臺或修訂(ding)了代建(jian)管理制度(du)。再加上“三大工程(cheng)”建(jian)設持續推(tui)進，以及紓困(kun)項目(mu)的增多，代建(jian)已成(cheng)為房企業務升級(ji)轉型的重要方(fang)向之一(yi)。

??1月中(zhong)旬，央(yang)企招商(shang)蛇(she)口(kou)入(ru)局，宣(xuan)布將設立代(dai)建業務(wu)專業公司，統籌管理代(dai)建業務(wu)，成為(wei)率先成立獨立代(dai)建平(ping)臺的央企(qi)房地產(chan)開發商之一。

??這些新入局代建的“新軍”將推(tui)動代建行業格(ge)局發生(sheng)變化。

??從CRIC發布的2023年(nian)中(zhong)國房(fang)地(di)(di)(di)產企業代建綜(zong)合能力排行榜來(lai)看(kan)(kan)，和(he)2023年(nian)上半年(nian)相比(bi)(bi)，TOP4代建企業比(bi)(bi)較穩定(ding)，分別為綠(lv)城管理、藍城集團、金地(di)(di)(di)管理和(he)華潤置(zhi)地(di)(di)(di)，但對(dui)比(bi)(bi)2022年(nian)排行榜來(lai)看(kan)(kan)，華潤置(zhi)地(di)(di)(di)取代了排在第(di)四位的中(zhong)原(yuan)建業，而(er)金地(di)(di)(di)管理則從2022年(nian)的第(di)五位升(sheng)至(zhi)第(di)三(san)位。

??對比2023年上半年代建綜合能力排行榜，TOP30企業中，有4家(jia)代(dai)建企(qi)業新入局，分別為綠地控(kong)股、久(jiu)筑(zhu)(zhu)共建、遠(yuan)洋(yang)建管和(he)騰云筑(zhu)(zhu)科。

??隨著代建賽道的(de)競(jing)爭(zheng)加劇，未來(lai)行業格局還將面臨新一輪(lun)洗(xi)牌(pai)。

??相較于房地(di)產主(zhu)業，代建行(xing)業集中度更高(gao)。

??CRIC發(fa)布的2023年中(zhong)國房地產企業代建綜(zong)合能力排行榜可以(yi)很明顯的看出當前代建行業的集中(zhong)度。

??綜合能力TOP30代建企業2023年新增簽約面積1.82億平方米，新增簽約面積超1000萬平方米的企業共有7家，這7家企(qi)業新增簽約面積占TOP30企(qi)業的60%。

??其中(zhong)，綠城(cheng)管理(li)和中(zhong)原(yuan)建業(ye)(ye)業(ye)(ye)務(wu)規(gui)模在(zai)代建企業(ye)(ye)中(zhong)領(ling)先。綠城(cheng)管理(li)2023年(nian)度業(ye)(ye)績報告披(pi)露數據顯(xian)示，2023年(nian)新拓代建項目合(he)約總建筑面積(ji)3528萬平米(mi)，已(yi)連續(xu)八(ba)年(nian)市(shi)占率超20%。

??從總合約建(jian)筑面積來看(kan)，代(dai)建(jian)業務仍(reng)然(ran)集(ji)中(zhong)(zhong)在少(shao)數企業手中(zhong)(zhong)。

??CRIC數據顯示，截止2023年末，TOP30企業代建總合約建筑面積已超7億平方米。其中超過(guo)5000萬平方米(mi)的有5家，合計面積(ji)達4.12億(yi)平方米(mi)，占(zhan)TOP30企業總規模的55%。

??入榜的(de)30家代建企業(ye)，超四(si)成企業(ye)總合(he)約(yue)建筑面(mian)積不足1000萬(wan)平方米。

??新入(ru)局的(de)企(qi)業(ye)增加的(de)背景下，將不(bu)斷(duan)推動代建(jian)業(ye)務進入(ru)快車道，企(qi)業(ye)之間的(de)差(cha)距也將被縮小。

??TOP30企業(ye)(ye)(ye)中，既有(you)在代建(jian)領域深(shen)耕多(duo)年的企業(ye)(ye)(ye)，如綠城管理、藍城集團等(deng)，這些企業(ye)(ye)(ye)布局(ju)時間(jian)較早，已形成了(le)較為(wei)完整的產(chan)品體系與業(ye)(ye)(ye)務模(mo)式。還有(you)新入局(ju)的代建(jian)企業(ye)(ye)(ye)，如旭輝建(jian)管、龍(long)湖龍(long)智造等(deng)，這些企業(ye)(ye)(ye)代建(jian)業(ye)(ye)(ye)務擴張時間(jian)相對較晚，但(dan)發(fa)展迅猛(meng)。

??TOP30代建企業中，民營代建企業數量占比達(da)到了67%。

??2022年以(yi)來，土地投資“國進民(min)退”，2023年民(min)企(qi)拿地金額占拿地金額百(bai)強(qiang)比例的比例僅為(wei)20%，銷售百(bai)強(qiang)房(fang)企(qi)有半數在去年沒(mei)有拿地。

??民營房企在投資拿地減少之后，充分利用并保持企業的品牌和運營能力，嘗試布局代建板塊，通過代建業務(wu)獲取額外(wai)收入和利潤，同時提升市(shi)場占(zhan)有(you)率，從而實現新的業務(wu)轉型。

??代建細分賽道已經(jing)形成(cheng)，未來的競爭格局也將愈發激烈。

??在眾(zhong)多新賽道中，代建有輕資產(chan)(chan)、低負債、高成(cheng)長、抗(kang)周期(qi)等特點，是探索房地產(chan)(chan)行業(ye)發(fa)展新模式(shi)的重要方向，參考海外地產(chan)(chan)行業(ye)的發(fa)展，代建或將成(cheng)為地產(chan)(chan)開發(fa)的主流(liu)模式(shi)之一。

??不(bu)過，代建也并不(bu)是(shi)一門容(rong)易做的生意，入局(ju)企(qi)業需(xu)要從產品力(li)、品牌(pai)力(li)、以(yi)及操盤(pan)、營(ying)銷、項目管理、資源整合、綜合業態開發等各方面出(chu)發，苦(ku)修內(nei)功，形成(cheng)自己(ji)的差異化競(jing)爭優勢，這樣才能在激烈的市場競(jing)爭中(zhong)站穩(wen)腳跟。

??隨著(zhu)代(dai)建行業(ye)發展(zhan)，為加速規模(mo)擴張、實現(xian)資源共(gong)享和優勢互(hu)補，“資源型(xing)”戰略合作將成為代(dai)建企(qi)業(ye)發展(zhan)一(yi)大趨勢。