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??3月即將過去(qu)，作為(wei)傳統營銷旺季，再加上2024年至今(jin)的政策利好推動，部分(fen)城市市場(chang)略顯(xian)回暖(nuan)征(zheng)兆。

??從一(yi)線城市(shi)來看，北上廣深(shen)中，深(shen)圳表現(xian)最好(hao)，春節后無論是二手住宅成(cheng)交(jiao)還(huan)是新房項(xiang)目(mu)來訪、去(qu)化均呈現(xian)出復蘇(su)行情，但(dan)其余三個城市(shi)表現(xian)平平。

??二線(xian)城市(shi)中，南京、成都、武(wu)漢、天(tian)津、青(qing)島等持續(xu)升(sheng)(sheng)溫，其中南京新房市(shi)場(chang)3月上旬開盤去(qu)化率反彈(dan)至(zhi)2022年(nian)來新高(gao)(gao)，成都新開盤項(xiang)目去(qu)化率保(bao)持在60%以高(gao)(gao)位水(shui)平。武(wu)漢新房市(shi)場(chang)成交(jiao)雖未(wei)修復至(zhi)節(jie)前水(shui)平，但二手房市(shi)場(chang)持續(xu)升(sheng)(sheng)溫，已(yi)(yi)達近1年(nian)高(gao)(gao)點，天(tian)津和青(qing)島二手房市(shi)場(chang)同樣(yang)持續(xu)升(sheng)(sheng)溫、已(yi)(yi)達2023年(nian)二季(ji)度以來高(gao)(gao)點。

??整體而言，雖然目前(qian)部(bu)分城市(shi)出現復蘇征兆，但(dan)整體市(shi)場修復依然緩(huan)慢，若(ruo)后續(xu)無密集利好政(zheng)策疊加，未(wei)來增長動(dong)力或將持(chi)續(xu)放緩(huan)。

??CRIC數據顯示，2024年第11周(zhou)（03.11-03.17），各(ge)能級成(cheng)交(jiao)指(zhi)(zhi)數均(jun)有(you)所回升。一線指(zhi)(zhi)數環比(bi)增(zeng)(zeng)長10.62至(zhi)57.97，二線成(cheng)交(jiao)指(zhi)(zhi)數環比(bi)增(zeng)(zeng)長10.72點(dian)至(zhi)40.53，重點(dian)監測(ce)城市成(cheng)交(jiao)環比(bi)均(jun)回升，三四線成(cheng)交(jiao)指(zhi)(zhi)數環比(bi)增(zeng)(zeng)長10.95點(dian)至(zhi)80.93。

??具體來看(kan)，4個一(yi)線城市成交整體仍(reng)保持低位。

??CRIC數據顯示，截(jie)至17日，北京3月(yue)累計成交面積16.3萬平方米，較(jiao)2024年2月(yue)表現(xian)相對較(jiao)好，但(dan)預去年同期(qi)相比仍(reng)有較(jiao)大差距。

??從目(mu)前的(de)市場(chang)表(biao)現看，北京之前“認房(fang)(fang)不認貸”、“降(jiang)低首付比例(li)”、“降(jiang)低房(fang)(fang)貸利(li)率”、“通州解除雙(shuang)限購”等政策(ce)刺激，沒有(you)起(qi)到預期中(zhong)的(de)作用(yong)，成交量并沒有(you)起(qi)來，且價格也沒有(you)完全穩(wen)住。

??國家統(tong)計局數(shu)據(ju)顯示，2023年9月至2024年2月，北(bei)京二(er)手(shou)房價格(ge)已經連續五個月環比、同(tong)比都(dou)在下跌，若二(er)手(shou)房價格(ge)繼續下調，未來可能會傳導至新(xin)房端。

??上海(hai)方面(mian)，截至17日(ri)，累(lei)計成交(jiao)面(mian)積(ji)16.7萬平(ping)方米(mi)，成交(jiao)量有所反彈(dan)，但(dan)是反彈(dan)勢(shi)頭較(jiao)弱(ruo)。

??從交(jiao)易格局看，豪宅產品相當活躍，成交(jiao)前十榜單(dan)中，10萬+樓盤有4個上榜，供應方面(mian)，上海盡管開盤項目明顯增多，但去化結果仍然(ran)兩極(ji)分化嚴重。

??廣州截(jie)至17日，累計成(cheng)交(jiao)面積26.8 萬平(ping)方(fang)米(mi)，第11周（03.11-03.17）成(cheng)交(jiao)面積11.6萬平(ping)方(fang)米(mi)，高(gao)于(yu)2024年周平(ping)均成(cheng)交(jiao)面積7.9萬平(ping)方(fang)米(mi)。

??4個一線城市中，深圳表現最(zui)為亮眼(yan)，春節后(hou)無論(lun)是(shi)二手住(zhu)宅成交還是(shi)新(xin)房項目來訪、去(qu)化均呈現出(chu)快速反彈。

??具體來(lai)看，春節之后，深圳二手(shou)住宅成交大幅(fu)反(fan)彈，周(zhou)均(jun)成交量已超(chao)去年(nian)四季(ji)度(du)周(zhou)均(jun)水平。據(ju)CRIC監測數據(ju)，2024年(nian)第8周(zhou)-第10周(zhou)周(zhou)均(jun)成交套數已達(da)760套，超(chao)過了(le)2023年(nian)四季(ji)度(du)周(zhou)均(jun)成交749套，達(da)到了(le)階段(duan)性(xing)高位。

??深圳二手房(fang)(fang)市場能快(kuai)速復蘇與節后(hou)(hou)掛(gua)牌量(liang)增價(jia)跌密(mi)不可分，業(ye)主對后(hou)(hou)市房(fang)(fang)價(jia)看跌，在節后(hou)(hou)紛紛采取拋(pao)售(shou)策略，掛(gua)牌量(liang)激增，第(di)8周-第(di)9周每周新增掛(gua)牌量(liang)均超(chao)2200套，達到階(jie)段(duan)高位，且業(ye)主多數想蹭這一波行情回(hui)暖賣房(fang)(fang)，七成(cheng)以上業(ye)主降價(jia)，疊加節前限購優化政策及20日貸款利率大幅下(xia)調，二手房(fang)(fang)成(cheng)交量(liang)呈快(kuai)速回(hui)升勢頭。

??深圳新房(fang)市場節后也呈現出(chu)快速反彈，但回暖(nuan)程(cheng)度(du)也不(bu)及二手房(fang)。

??據(ju)CRIC監測的重點項目數據(ju)顯(xian)示，節(jie)后2周(zhou)來(lai)訪量(liang)分別(bie)飆升至3830組和(he)4711組，認購量(liang)也達(da)到了(le)196套(tao)和(he)229套(tao)，3月(yue)第二周(zhou)來(lai)訪量(liang)和(he)認購量(liang)分別(bie)為5300組和(he)268套(tao)，已處半年來(lai)高位。當(dang)前流(liu)量(liang)盤(pan)周(zhou)成交(jiao)15-23套(tao)，已達(da)去年小陽春(chun)水平，樓(lou)盤(pan)間兩(liang)級分化嚴重，只(zhi)有流(liu)量(liang)盤(pan)在攀升，其他盤(pan)來(lai)訪、認購仍(reng)處低位。

??CRIC數據顯示，南(nan)京(jing)3月新(xin)房來訪快速回升，目前(qian)已逐步修(xiu)復至(zhi)節(jie)前(qian)水平，受房企(qi)折扣力度(du)增強+核(he)心區熱點樓盤(pan)入市，去化增至(zhi)階段(duan)性(xing)高位。

??具體來看，南京3月累計成(cheng)交(jiao)面(mian)積(ji)9.2萬平(ping)方米，第11周(zhou)（03.11-03.17）成(cheng)交(jiao)面(mian)積(ji)5.1萬平(ping)方米，明顯高于2024年周(zhou)平(ping)均成(cheng)交(jiao)面(mian)積(ji)2.9萬平(ping)方米。

??項目開盤來(lai)看，平(ping)均去(qu)化率(lv)(lv)觸底(di)反彈至(zhi)2022年(nian)(nian)以來(lai)月(yue)度(du)(du)新高(gao)。2024年(nian)(nian)1-2月(yue)開盤去(qu)化率(lv)(lv)僅(jin)為(wei)(wei)9%和1%，已(yi)跌至(zhi)底(di)部，不過從3月(yue)已(yi)經開盤的(de)4個(ge)項目來(lai)看，因節后江寧、建鄴等(deng)核心區熱點(dian)樓盤入市，拉動去(qu)化率(lv)(lv)回升至(zhi)34%，為(wei)(wei)2022年(nian)(nian)以來(lai)月(yue)度(du)(du)新高(gao)。

??前端指標來(lai)(lai)看，項目來(lai)(lai)訪(fang)、認購(gou)(gou)來(lai)(lai)看，節(jie)后快速反彈至高(gao)位：據CRIC監測(ce)的(de)230余個重(zhong)點項目顯示，節(jie)后來(lai)(lai)訪(fang)、認購(gou)(gou)節(jie)節(jie)攀升，特別是進入3月(yue)(yue)以來(lai)(lai)，近2周(zhou)來(lai)(lai)訪(fang)量分(fen)別飆升至10096組(zu)和11909組(zu)，認購(gou)(gou)量也(ye)達到了348套和466套，已接近去年9-10月(yue)(yue)高(gao)位。

??究其原因，2月(yue)底至今(jin)，主城諸多項目推出(chu)(chu)重磅優惠政策(ce)刺激成交，如南部新(xin)城云(yun)錦四(si)季、鐵心橋偉(wei)星(xing)時代悅峰(feng)、江(jiang)北越江(jiang)時代等，推出(chu)(chu)最低(di)7折左右(you)優惠，刺激市(shi)場(chang)，中介帶訪客(ke)戶(hu)明(ming)顯增加(jia)(jia)，同時認購量同步上行。同時春節及節前受(shou)市(shi)場(chang)情(qing)緒影響(xiang)，部分客(ke)戶(hu)購房需求延后(hou)，本次市(shi)場(chang)房情(qing)緒略有回溫，加(jia)(jia)上媒體(ti)宣傳發酵及開發商政策(ce)力(li)度到(dao)位，約訪成功率增加(jia)(jia)，客(ke)戶(hu)看房欲望回升。

??成都方面(mian)，新房成交回升緩慢但來訪認購與去年(nian)四季(ji)度(du)水平(ping)相當(dang)。

??CRIC數(shu)據顯(xian)示，成都3月累計成交(jiao)面(mian)(mian)積(ji)52.4萬(wan)平(ping)(ping)方米，第11周(zhou)成交(jiao)面(mian)(mian)積(ji)25.4萬(wan)平(ping)(ping)方米，明(ming)顯(xian)高于2024年周(zhou)平(ping)(ping)均(jun)成交(jiao)面(mian)(mian)積(ji)19.6萬(wan)平(ping)(ping)方米。

??從(cong)項目開(kai)盤(pan)來(lai)看，因開(kai)盤(pan)減量增質(zhi)影響，近1年(nian)(nian)來(lai)平(ping)均去(qu)化(hua)率(lv)(lv)基(ji)本都(dou)延續6成(cheng)以(yi)上高位波(bo)動。據(ju)CRIC監測(ce)數據(ju)，成(cheng)都(dou)中心(xin)城(cheng)區2024年(nian)(nian)1-2月(yue)開(kai)盤(pan)項目個數不(bu)足10個，3月(yue)截止(zhi)10號也僅有1個項目加推96套，去(qu)化(hua)率(lv)(lv)高達100%。

??事(shi)實上(shang)，從成都中(zhong)心城區(qu)近一年(nian)日(ri)光盤(pan)項(xiang)目個(ge)(ge)數占比，我們(men)也可(ke)看出，自2023年(nian)8月以(yi)來，日(ri)光盤(pan)個(ge)(ge)數占比呈(cheng)現(xian)出波動下行態勢，一方面(mian)受供(gong)給結構影(ying)響；另一方面(mian)也體現(xian)出需求端日(ri)漸疲(pi)軟，客戶挑(tiao)挑(tiao)揀揀心態加(jia)劇，因而(er)步入(ru)2024年(nian)以(yi)來房企(qi)推盤(pan)節奏普遍放(fang)慢，基本采取“以(yi)銷定產”和(he)“小(xiao)步快跑”策略，前2月推盤(pan)個(ge)(ge)數不足(zu)10個(ge)(ge)，總推盤(pan)套數不足(zu)1600套。

??從前(qian)端(duan)指標項(xiang)目(mu)來(lai)訪、認(ren)購來(lai)看，節(jie)(jie)后(hou)快(kuai)速反(fan)彈、超過(guo)了節(jie)(jie)前(qian)2024年1月周(zhou)(zhou)(zhou)均,與去(qu)(qu)年四季(ji)度水(shui)平相(xiang)當：據CRIC監測重點項(xiang)目(mu)顯示，節(jie)(jie)后(hou)來(lai)訪、認(ren)購節(jie)(jie)節(jie)(jie)攀升，特別是(shi)進入3月以來(lai)，近2周(zhou)(zhou)(zhou)單盤周(zhou)(zhou)(zhou)均來(lai)訪量(liang)均突破90組，認(ren)購量(liang)也達到了4.3套(tao)和(he)3.8套(tao)，超過(guo)了2024年1月周(zhou)(zhou)(zhou)均，與去(qu)(qu)年二季(ji)度和(he)四季(ji)度高(gao)位基(ji)本相(xiang)當。

??事(shi)實上，春節后房(fang)(fang)企躍(yue)躍(yue)欲(yu)試(shi)，部(bu)分項目提(ti)高優(you)惠點數或(huo)利(li)用特價(jia)房(fang)(fang)降價(jia)促銷，疊加其核(he)心區位優(you)勢(shi)，周(zhou)成(cheng)交(jiao)可達10-12套(tao)，典型熱(re)盤錦(jin)江區三圣鄉板塊國銳雲嶺大(da)幅降價(jia)讓利(li)，并加大(da)渠道力度，周(zhou)成(cheng)交(jiao)超30套(tao)，客(ke)戶(hu)看(kan)房(fang)(fang)欲(yu)望略有回(hui)升。

??春節(jie)后，武漢二(er)手房市場出現明顯升溫，業主掛牌積極性提升，預期降低，二(er)手房價(jia)持續下降。

??受其影響，武漢(han)二手房市場較(jiao)春(chun)(chun)節周大幅反彈，已達近一年(nian)高(gao)點，市場韌性好(hao)于新房。據(ju)第(di)(di)三方平臺監(jian)測數據(ju)顯示(shi)，2024年(nian)第(di)(di)8周-第(di)(di)10周二手住(zhu)宅成交(jiao)節節攀升(sheng)，2024年(nian)第(di)(di)10周周成交(jiao)套(tao)數高(gao)達1322套(tao)，與2023年(nian)第(di)(di)10周成交(jiao)量(liang)基本持平。不(bu)過從反彈力度和成交(jiao)絕(jue)對量(liang)來看，與2023年(nian)春(chun)(chun)節后第(di)(di)5周-第(di)(di)7周尚有(you)一定差距。

??從成交(jiao)(jiao)結構來(lai)(lai)看，武漢二手房(fang)市場成交(jiao)(jiao)房(fang)源以小面(mian)(mian)積、低(di)總價(jia)為主。據(ju)(ju)CRIC監(jian)測數(shu)據(ju)(ju)顯示總價(jia)100萬以下(xia)成交(jiao)(jiao)套數(shu)占比自2020年以來(lai)(lai)便開始節節攀(pan)升，由17%增至35%，可見剛需購(gou)房(fang)者成為二手房(fang)主力，經濟疲軟導(dao)致(zhi)居民購(gou)買力降級，小面(mian)(mian)積、低(di)總價(jia)二手房(fang)備(bei)受(shou)購(gou)房(fang)者青(qing)睞。

??天津和(he)青島方面，二(er)手房(fang)市(shi)場(chang)節后均出(chu)現了(le)大(da)幅度反彈(dan)，已(yi)達(da)去年二(er)季度以來高點，市(shi)場(chang)韌(ren)性好(hao)于新房(fang)。

??據(ju)監測數(shu)據(ju)顯示(shi)，天(tian)津和青(qing)島2024年(nian)第8周(zhou)-第11周(zhou)二手住(zhu)宅成交節節攀升，2024年(nian)第11周(zhou)周(zhou)成交套(tao)數(shu)分(fen)別達到1092套(tao)和1389套(tao)，高(gao)(gao)于2024年(nian)1月周(zhou)均，基本已達去年(nian)二季度以來周(zhou)度高(gao)(gao)點。

??需要注意的是，天(tian)津新房(fang)(fang)和二手(shou)(shou)住宅價(jia)差(cha)在2023年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)以來明顯(xian)走(zou)闊(kuo)，據CRIC監測數據，截止2024年(nian)(nian)2月(yue)末天(tian)津新房(fang)(fang)成交均(jun)價(jia)為17926元/平方(fang)米(mi)，二手(shou)(shou)住宅成交均(jun)價(jia)為10136元/平，價(jia)差(cha)近8000元/平，二手(shou)(shou)房(fang)(fang)性價(jia)比凸顯(xian)。

??短(duan)期來看(kan)，二(er)手房(fang)掛牌量(liang)增長、供過于求，降價跑量(liang)趨勢(shi)還將延續，因而預期新房(fang)和二(er)手房(fang)價差(cha)或將進一步(bu)拉大。

??2024年至(zhi)今，政策(ce)利好持(chi)續發酵，部分城市新(xin)房或二手房市場(chang)開始出(chu)現回暖。

??但需(xu)要注(zhu)意的是(shi)，二手房成(cheng)交熱度(du)能(neng)否傳導(dao)至新(xin)房存疑，當前業主普(pu)遍(bian)看(kan)空后(hou)市，降價(jia)拋售，更多是(shi)爭取快速變現，避免(mian)資產貶值，這也意味著其出售了房屋之后(hou)，短期內或將不會購置新(xin)房，因而(er)“賣舊買新(xin)”置換需(xu)求對新(xin)房成(cheng)交支撐作(zuo)用相對有限。

??同時，當前新房成(cheng)交(jiao)復蘇(su)不及(ji)預(yu)期，個別樓盤熱銷(xiao)并不能代表(biao)整體市場回暖(nuan)。受經濟持(chi)續(xu)低迷、購買力降級、觀望情緒依舊(jiu)濃厚等影響，回暖(nuan)持(chi)續(xu)性依舊(jiu)存疑。