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??“一切來得很突然(ran)。”

??李楠是華(hua)東某(mou)品牌房企的財(cai)務負責(ze)人，他告訴記者，今年1月份，他帶(dai)領整個財(cai)務團隊統計了公司(si)所(suo)有(you)在建(jian)和在售項目，“我們內部經過統計，共篩(shai)選出近80個項目。”

??他表(biao)示(shi)，和“保(bao)交樓(lou)(lou)”一樣(yang)，此(ci)次融資協(xie)調機制依然是針對(dui)(dui)房(fang)地(di)產項(xiang)目(mu)(mu)；和“保(bao)交樓(lou)(lou)”不一樣(yang)的是，“保(bao)交樓(lou)(lou)”完(wan)全(quan)(quan)是紓困屬性，目(mu)(mu)的是保(bao)障(zhang)已銷售(shou)房(fang)產全(quan)(quan)部完(wan)工交付，保(bao)護(hu)購房(fang)人利益；“保(bao)交樓(lou)(lou)專項(xiang)借款”資金來源是政策性銀(yin)行，融資金額(e)相對(dui)(dui)較小，這(zhe)次的融資協(xie)調機制的力度更大，讓“出險”項(xiang)目(mu)(mu)看到曙光。

??1月(yue)12日，根據住(zhu)房(fang)(fang)城(cheng)(cheng)鄉(xiang)建(jian)(jian)設(she)部(bu)、國家金融監督管理(li)總(zong)局聯合(he)出(chu)臺《關于建(jian)(jian)立(li)城(cheng)(cheng)市(shi)房(fang)(fang)地產融資協調機(ji)制的通(tong)知(zhi)》（下簡稱《通(tong)知(zhi)》），該(gai)機(ji)制由城(cheng)(cheng)市(shi)政(zheng)府分(fen)管住(zhu)房(fang)(fang)城(cheng)(cheng)鄉(xiang)建(jian)(jian)設(she)的負(fu)責同(tong)志擔(dan)任(ren)組(zu)長，屬地住(zhu)房(fang)(fang)城(cheng)(cheng)鄉(xiang)建(jian)(jian)設(she)部(bu)門、金融監管總(zong)局派(pai)出(chu)機(ji)構(gou)等為成(cheng)員單位，通(tong)過(guo)搭建(jian)(jian)政(zheng)、銀、企(qi)溝通(tong)平(ping)臺，各方(fang)定期會商，一(yi)起協調融資中遇(yu)到的困難，幫助房(fang)(fang)企(qi)、金融機(ji)構(gou)實現精準(zhun)有(you)效(xiao)對(dui)接。

??根據(ju)(ju)住房城鄉建(jian)設部通報(bao)數(shu)據(ju)(ju)，至2月28日，全國(guo)31個省(sheng)份(fen)276個城市已建(jian)立(li)城市融資協調(diao)機制，房地(di)產項目(mu)約6000個，商業銀行快(kuai)速進行項目(mu)篩(shai)選(xuan)，審(shen)批通過(guo)貸款(kuan)超2000億元。

??然(ran)而，中國房地產報記(ji)者(zhe)調查發現(xian)，各(ge)地融資協調機(ji)制(zhi)(zhi)持續推進的過程中，各(ge)房企的融資到位情(qing)況(kuang)不盡相同(tong)，央企和國企在(zai)資金到位方面通常(chang)表現(xian)出(chu)較(jiao)高的效(xiao)率，而部分出(chu)險民營房企則較(jiao)為遲緩。這一現(xian)象(xiang)背(bei)后(hou)的主(zhu)要原因是，當前金融監管部門(men)對商(shang)業銀(yin)行(xing)免責條款(kuan)相關(guan)政(zheng)策尚未有(you)新的調整，在(zai)此背(bei)景下，商(shang)業銀(yin)行(xing)依然(ran)秉持嚴格(ge)的審核與(yu)風險控(kong)制(zhi)(zhi)措施，間接導(dao)致(zhi)了貸款(kuan)資金的下放(fang)速度(du)相對較(jiao)慢。

??多(duo)數(shu)受(shou)訪房企負責人認為(wei)，受(shou)市(shi)場和企業(ye)持(chi)續(xu)的(de)(de)(de)高杠(gang)桿經營和成本上升壓力之(zhi)下，企業(ye)自(zi)有(you)資金(jin)十分有(you)限；銷售(shou)回款在目前市(shi)場形勢下也很難覆蓋資金(jin)缺口，涉及爛尾樓的(de)(de)(de)企業(ye)大(da)多(duo)存在信用(yong)(yong)風險，正常渠道的(de)(de)(de)外部融(rong)資較難實現(xian)，當下出險房企的(de)(de)(de)融(rong)資難度并沒有(you)明顯(xian)改善(shan)，傳導(dao)至項目本身(shen)的(de)(de)(de)信用(yong)(yong)評價較低。

??在李楠看來，隨著項目資(zi)金逐漸落位(wei)，項目的建設也(ye)將加速推進，整體對(dui)市場(chang)的正向影響也(ye)有望進一步(bu)顯現。

??對(dui)于此種局(ju)面(mian)(mian)，有(you)分(fen)析人士(shi)指出(chu)，今(jin)日房企之(zhi)危機(ji)不單單是宏觀環(huan)境變化(hua)的影響，更多還是企業(ye)(ye)過(guo)往盲目(mu)追(zhui)逐高(gao)負債(zhai)(zhai)、高(gao)周轉、高(gao)收益所致(zhi)，這實際上就是反市(shi)場(chang)的極致(zhi)的利(li)己主(zhu)義，只追(zhui)求賺大錢不顧(gu)安危；當下，行業(ye)(ye)環(huan)境改變，在化(hua)解債(zhai)(zhai)務危機(ji)和保交(jiao)樓問(wen)題上，不僅需(xu)要(yao)政策層(ceng)面(mian)(mian)扶持，而且企業(ye)(ye)負責(ze)人要(yao)對(dui)債(zhai)(zhai)權人講信用，對(dui)購房者遵(zun)守契(qi)約，積(ji)極拿(na)出(chu)解決方(fang)案，才是化(hua)解之(zhi)道。

??擠進“白名單”不容易

??1月(yue)12日(ri)，住房(fang)城(cheng)鄉建設部、國家金融(rong)監督管理(li)(li)總局(ju)共同(tong)提出要滿足(zu)優質項目合理(li)(li)融(rong)資需求(qiu)，到26日(ri)召開城(cheng)市房(fang)地(di)產(chan)融(rong)資協調機制(zhi)部署會（下稱“部署會”），項目“白(bai)名單”政策出臺，十分(fen)高(gao)效。

??然而(er)，各地(di)“出險”項目想擠進白名單并不容易。

??從《通知》出臺到跟進落實政策，僅過去半(ban)月時間。經過各地方(fang)住建部門篩選，截至目前(qian)，李楠(nan)的公司(si)有近70個項目被納入(ru)了“白名單”中。

??“進入‘白名單(dan)’的(de)歷程并(bing)非毫無阻礙。”李楠(nan)向記者透露，公司在(zai)華(hua)東地區的(de)十(shi)多個項(xiang)目均未能成功入選“白名單(dan)”，其主(zhu)要原(yuan)因是這些(xie)項(xiang)目在(zai)過去存在(zai)預售資金被挪用的(de)狀況。

??此次，進入白名單的項目需要滿足5點要求：房(fang)地產(chan)(chan)(chan)開發(fa)項目必(bi)須處于(yu)在(zai)建施工狀態，包含短(duan)期停工但資(zi)(zi)金到(dao)位(wei)后能(neng)馬上復(fu)工，并能(neng)建成交付的項目；房(fang)地產(chan)(chan)(chan)開發(fa)項目具有與(yu)融資(zi)(zi)額(e)度基本匹(pi)配(pei)的抵(di)押物或者(zhe)抵(di)押擔保；房(fang)地產(chan)(chan)(chan)開發(fa)項目已明確擬申請貸(dai)款(kuan)(kuan)的主辦銀行，并接(jie)受貸(dai)款(kuan)(kuan)資(zi)(zi)金封(feng)閉管理；房(fang)地產(chan)(chan)(chan)開發(fa)項目預售資(zi)(zi)金未被抽(chou)挪，或被抽(chou)挪的資(zi)(zi)金已及時收回；房(fang)地產(chan)(chan)(chan)開發(fa)項目初步制定了貸(dai)款(kuan)(kuan)資(zi)(zi)金使用計(ji)劃(hua)和完工計(ji)劃(hua)。

??“一些地方(fang)的(de)住(zhu)建部門在審(shen)查(cha)過程中，發現上報(bao)的(de)項目存在抵押或資金挪用的(de)情(qing)況，會立即將其駁回。”李楠如是說道(dao)。

??李楠向記(ji)者坦言，一(yi)些地方(fang)住建(jian)部(bu)門(men)，嚴(yan)格(ge)按照5條標(biao)準“一(yi)刀切”。例如“要(yao)有融資(zi)額度基本匹配的(de)抵(di)(di)押物或者抵(di)(di)押擔(dan)保(bao)”，“這一(yi)點很多涉險(xian)房企就(jiu)不易達到，房企的(de)優質(zhi)資(zi)產大都已經(jing)抵(di)(di)押，實(shi)際能夠(gou)達到銀(yin)行抵(di)(di)押要(yao)求的(de)資(zi)產可能少之(zhi)又少。”

??此外，部(bu)分地方住(zhu)建部(bu)門和(he)企業之(zhi)間的信息(xi)互通性有待改善。

??王強(qiang)，身為某知名(ming)房地(di)(di)產企(qi)(qi)業在湖南地(di)(di)區(qu)的負責(ze)人，近日(ri)在接受記者采訪時透露，其(qi)所在區(qu)域(yu)的一個地(di)(di)產項(xiang)目在嘗試列入“白名(ming)單”時，遭(zao)到了地(di)(di)方住建部門的拒絕，理由是，該開發(fa)企(qi)(qi)業存在不(bu)作為現(xian)象，且項(xiang)目停(ting)工時間(jian)過長(chang)。

??王強很無(wu)奈(nai)，“如果項(xiang)目(mu)資金充足、運(yun)轉正(zheng)常，又豈會停工(gong)，我們申報的項(xiang)目(mu)都是‘賣不動、又缺錢’，需要(yao)外部輸血的項(xiang)目(mu)。”

??李楠(nan)提出，項目(mu)是(shi)否(fou)能(neng)列(lie)入(ru)白名單，固然(ran)與項目(mu)自(zi)身的質素息息相(xiang)關，但同樣不(bu)可忽(hu)視的是(shi)當地住(zhu)建部門所給予的支持力(li)度。

??2月初，廣(guang)西南寧(ning)市 “北投(tou)荷院”商(shang)品房住宅項目獲得了(le)民(min)生銀行南寧(ning)分(fen)行3.3億(yi)元開發(fa)貸(dai)款(kuan)，至此，全(quan)國(guo)房地產項目“白名(ming)單”首筆(bi)貸(dai)款(kuan)落(luo)地。

??3月(yue)1日，民營(ying)房企中南建設位于西安的君啟項(xiang)目落(luo)地放款，獲得融資支持近3000萬元。

??3月(yue)5日，福建廈門(men)的遠洋風(feng)景項(xiang)目(mu)獲得建設銀(yin)行通過調整還(huan)款(kuan)安排(pai)等(deng)方式(shi)融資支持10.17億元。

??除(chu)了(le)(le)央(yang)企和國企外，現階段有(you)一些(xie)民營房企也(ye)零星(xing)獲得了(le)(le)白名單融資支持。

??受訪房(fang)企(qi)負責(ze)人普(pu)遍認為(wei)，隨著(zhu)兩(liang)會(hui)(hui)的召開，政府工作報告對于房(fang)企(qi)融(rong)資高度予以(yi)關注，后續融(rong)資門檻會(hui)(hui)進一步降低，便利度會(hui)(hui)進一步提升。

??地方銀行謹慎試水

??與以(yi)往融(rong)資(zi)過程中房(fang)企CFO需要親自(zi)“刷臉”不同，此次融(rong)資(zi)過程將由各地住建部(bu)門主導，他們將負責篩選并上報符合條件的(de)入圍名單給(gei)指定(ding)的(de)“銀團”。

??春節長假剛(gang)一結束，李楠便開啟“空中飛人”模式頻繁穿梭于各(ge)地。他不僅時刻關注(zhu)著(zhu)“白(bai)名單”的(de)申報進(jin)(jin)度，還要奔赴(fu)全(quan)國多個項目現場，與當地銀行(xing)進(jin)(jin)行(xing)深入交流(liu)，共同(tong)探討(tao)進(jin)(jin)一步推(tui)進(jin)(jin)融(rong)資合作的(de)相關事(shi)宜(yi)。

??在李楠(nan)看來(lai)，接(jie)下來(lai)才是要(yao)打硬仗的時候。“白名(ming)單”從(cong)申報、推送、篩(shai)選、審(shen)批、融資落地，貸(dai)款(kuan)需要(yao)層層把關，最(zui)終項目實際收(shou)到融資需要(yao)一定的條件和時間。

??“入圍未必能(neng)夠獲得融資，還要面臨著銀行的審核，同(tong)時落(luo)地支持的方式也(ye)因不同(tong)銀行、不同(tong)項目存在著差異(yi)。”李(li)楠說。

??張強(qiang)，某房企湘贛區(qu)域負(fu)責人。其所轄區(qu)域內的一個(ge)項目(mu)順利(li)進入“白(bai)名單”。此后張強(qiang)及其團隊立(li)即開(kai)始著手(shou)與潛在的金融機構進行接觸(chu)。

??張(zhang)強透露(lu)，目前民生銀行(xing)(xing)對他們(men)項目的盡調已經(jing)完成(cheng)，“和我們(men)對接的業務行(xing)(xing)已經(jing)上報至湖南(nan)省(sheng)分(fen)行(xing)(xing)，待省(sheng)行(xing)(xing)再(zai)向總行(xing)(xing)打(da)報告，等待最終(zhong)批復。”

??項目(mu)進展順利，主要(yao)源于項目(mu)本身很“干凈”，“我們項目(mu)沒有剩余的貸款和融資余額(e)，抵押物也很充(chong)足。”張強說。

??同(tong)時，融資(zi)的(de)申請周期也從原先的(de)3-4個月(yue)，縮短至(zhi)如今的(de)2個月(yue)以內(nei)。

??除了抵(di)押物充足，項(xiang)目(mu)城(cheng)市(shi)能級也尤為重要。

??向(xiang)前是某品牌房企福建區域(yu)負責人，他(ta)們申報“白(bai)名(ming)單(dan)”的項目位(wei)于廈門，此前，項目因與合作方存在資債糾(jiu)紛(fen)，被金融機(ji)構提前抽貸，已經(jing)停工(gong)近1年時(shi)間(jian)。

??當時，公(gong)司和金融機構談判(pan)陷入(ru)僵局，項目一度進入(ru)“至暗時刻”，經過近半年時間的博弈，恰逢“白名單(dan)”政策推出，項目迎來了難得的融資窗口期。

??“項目地(di)理位(wei)置優越(yue)，又(you)有(you)當(dang)地(di)部(bu)門的(de)推(tui)進，債(zhai)務(wu)不僅獲得了展(zhan)期，金融(rong)機構還給(gei)予(yu)利率下浮(fu)。”向(xiang)前說。

??現在，只待資金(jin)到(dao)賬，向前所在的項目(mu)便能全面復(fu)工，進(jin)入正常的開發建設階段。

??記(ji)者注(zhu)意(yi)到(dao)，此次“協調(diao)機制”，金融(rong)機構開(kai)始探(tan)索新模式(shi)，按照(zhao)“一(yi)項目(mu)一(yi)方(fang)案”的方(fang)式(shi)，采取貸款(kuan)(kuan)展(zhan)期、調(diao)整還款(kuan)(kuan)安排、新增(zeng)貸款(kuan)(kuan)等(deng)方(fang)式(shi)對項目(mu)予以(yi)支持。

??據(ju)悉，交通銀(yin)行某地支行對一些暫時困難的項目，采取了“借新還舊”模式，即將項目原先(xian)的抵押權進行置(zhi)換，并在(zai)此基礎上新增一筆融資，而這部分新增融資便成為項目的啟動資金來進行開發建設。

??在還(huan)款機制(zhi)上，較之以前也靈活許多，銀(yin)行將原(yuan)本的“按(an)時間”還(huan)款改為“按(an)銷售進度”還(huan)款，即“賣多少、還(huan)多少”。

??不過，從目(mu)前(qian)公布融資的項(xiang)目(mu)看，申報入(ru)圍(wei)的項(xiang)目(mu)多，實際獲得融資的節奏偏慢。

??業內人士表示，地(di)方各級銀行系(xi)統(tong)落實中央(yang)要(yao)求緩(huan)慢(man)，許多項目依舊(jiu)面臨融資難、利息高(gao)等問題(ti)。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究(jiu)中心首(shou)席研究(jiu)員李宇嘉表示，“白(bai)名單”推送給銀行(xing)，并不意(yi)味著銀行(xing)必須提供貸款，銀行(xing)也(ye)要按照常規的信貸審批和(he)風險控(kong)制流程進行(xing)把控(kong)。

??目前，銀行(xing)依然執行(xing)的是“誰(shui)審批、誰(shui)負責(ze)”的責(ze)任機(ji)制，“在免責(ze)細則(ze)沒有出臺以前，出險房企要想(xiang)獲得(de)新增融資相對困難。”向前說。

??王強(qiang)向記者表示，納入(ru)“白名單(dan)”的企業(ye)，資(zi)金(jin)封閉運營(ying)，本質是救項目和保交付(fu)，但(dan)資(zi)金(jin)缺少了政府(fu)擔保，其(qi)本質是銀行(xing)的商業(ye)行(xing)為。

??“如果銀行信(xin)貸(dai)政策(ce)上沒有新的突破，房企能否進行新增融資(zi)，還有待驗證。”王強說。

??銀企協調機制有待完善

??隨(sui)著協調機制加速運(yun)轉，房企“白名單”項目持(chi)續增加。

??多(duo)家(jia)民營(ying)(ying)房企(qi)(qi)的(de)財(cai)務負責(ze)人向記(ji)者表示，目前銀行(xing)對(dui)于民營(ying)(ying)房企(qi)(qi)尤其是“出險”房企(qi)(qi)，還沒(mei)有出臺發放(fang)新(xin)增融資的(de)相應政(zheng)策(ce)。目前“白(bai)名(ming)單”推進過程中，依然(ran)呈現央企(qi)(qi)國(guo)企(qi)(qi)占優，民營(ying)(ying)房企(qi)(qi)陪跑的(de)情況。

??某華南頭部房企CFO張(zhang)康表(biao)示，他們(men)申報的項目在進入了(le)“白名(ming)單”后，主動(dong)與當地主要銀行接洽后，便(bian)沒了(le)下文，得到(dao)的是(shi)“等待總(zong)行和(he)上(shang)級單位通(tong)知”的答復。

??張康認(ren)為(wei)，出(chu)現(xian)上述情況的(de)主要(yao)原(yuan)因是(shi)民營(ying)房企(qi)缺乏(fa)合規(gui)資產和(he)抵(di)押物，真正能夠達到“白名單”篩選5條準入要(yao)求的(de)項(xiang)目可謂“鳳(feng)毛(mao)麟角(jiao)”，后續需要(yao)對民營(ying)企(qi)業項(xiang)目準入條件進行適(shi)度(du)調整，才更有(you)利于機制的(de)落(luo)地。

??在李宇嘉看來，從2022年“三(san)支(zhi)箭”到“16條”，再到2023年底中(zhong)央金融工作會議提出的一視(shi)同仁，三(san)個不低于，國家比較重視(shi)，但落(luo)實(shi)效果不佳(jia)，主要原因在于銀行(xing)對風險擔(dan)憂比較大，對房企的信任度比較低。

??面(mian)對(dui)民企的困境，地方住(zhu)建部門也有(you)“難言(yan)之(zhi)隱”。

??向前(qian)告訴(su)記(ji)者，他(ta)們公司位于四(si)川某(mou)地的一個項(xiang)目，此(ci)前(qian)因資金問題一度陷入(ru)停工的，施工方撤場，還出現了農(nong)民工群體(ti)性事件。為了解決當下困境，當地住(zhu)建(jian)部門將其納入(ru)了“白名單”，原本(ben)以為項(xiang)目可以順利獲得新增貸款。但審核到了金融端(duan)卻(que)遲(chi)遲(chi)沒有進展。

??這或(huo)許是個案(an)，“地方(fang)住(zhu)建(jian)部門并不(bu)直(zhi)接(jie)指(zhi)定(ding)融(rong)資(zi)的金融(rong)機構，企業只能自己(ji)去談(tan)，畢竟銀行(xing)有自己(ji)的責任機制。”向前說。

??安居客房產研(yan)究院(yuan)院(yuan)長張波表示，雖然政(zheng)策層面要求要以項目(mu)為考量(liang)，不做“一刀切(qie)”，但在實際(ji)推行過程中，還是存在“風控嚴”、“有授(shou)信(xin)”但實際(ji)落實偏慢的(de)情(qing)況，這一情(qing)況的(de)改變，還需要給出執行細則，并明確相(xiang)關責任(ren)，被動推進的(de)節奏總(zong)會偏慢。

??不過(guo)，好消息也紛至沓來，目(mu)前(qian)，陸(lu)續有(you)多家銀行已(yi)經(jing)開始著手建立(li)免(mian)責機(ji)制細則，主要涉(she)及兩個方面，一是項目(mu)進入(ru)“白名單”后，資(zi)金(jin)落位(wei)情(qing)況的(de)責任機(ji)制。二是金(jin)融機(ji)構在放款后的(de)風(feng)險防范。

??張波表示，規(gui)定的(de)(de)細化和(he)相關政(zheng)策(ce)的(de)(de)落(luo)地，尤其針對房企(qi)的(de)(de)債務風險甄別，要充分(fen)考慮地產行(xing)業模式下(xia)母(mu)公司與子公司之(zhi)間的(de)(de)財務關系。沒有相應抵押物(wu)，單依靠信(xin)用貸(dai)肯定極(ji)難獲得商業銀行(xing)的(de)(de)支持。

??多家(jia)房企(qi)財務負責(ze)人則(ze)表示，現階段企(qi)業要想順利獲得融資(zi)，需要靠(kao)有關部門(men)予以(yi)更(geng)多的(de)關注(zhu)，“類似以(yi)往國家(jia)紓困資(zi)金的(de)操作方(fang)式可能(neng)更(geng)有利于(yu)白(bai)名單(dan)落(luo)地。”

??如何“一視同仁滿足不同所有制房(fang)地產企業(ye)合理融資(zi)需(xu)求”，是當(dang)下眾多民營房(fang)企最為關心的問(wen)題。

??不過(guo)，李宇嘉指出，不能(neng)認為融資對接機制落地(di)了，貸款(kuan)就水(shui)到渠(qu)成。企(qi)業的(de)(de)主體責任，是(shi)第一位的(de)(de)。表(biao)現在項(xiang)目土地(di)獲取、規劃報建(jian)、開(kai)(kai)工(gong)銷售、竣(jun)工(gong)交付等全流程必須要落實各個環節的(de)(de)監管要求，確(que)保前端申報的(de)(de)材料是(shi)真(zhen)實、可靠(kao)，倒逼房企(qi)經營走向合規，重建(jian)銀(yin)行和開(kai)(kai)發(fa)商之間的(de)(de)信任關系。

??與此(ci)同(tong)時，企業應當(dang)主(zhu)動作為(wei)，發揮(hui)主(zhu)觀能(neng)動性，不能(neng)被動等待(dai)施救，也要有自己(ji)的使(shi)命和擔當(dang)。

??（應受(shou)訪者(zhe)要(yao)求 文(wen)中 李楠(nan) 張強 向前 王(wang)強均為化名(ming) ）