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??2023年2月20日下(xia)午，住(zhu)房(fang)城鄉(xiang)建設(she)部召開(kai)城市(shi)房(fang)地(di)產(chan)(chan)融資協(xie)調(diao)機制工(gong)作(zuo)(zuo)視(shi)(shi)頻調(diao)度會(hui)議。會(hui)議強調(diao)，各地(di)要高度重視(shi)(shi)城市(shi)房(fang)地(di)產(chan)(chan)融資協(xie)調(diao)機制有(you)關工(gong)作(zuo)(zuo)，精準提出房(fang)地(di)產(chan)(chan)項目“白名單”，推動協(xie)調(diao)機制持(chi)續取得實效。

??據披露，截(jie)至2月20日(ri)，已有57個(ge)城市162個(ge)項(xiang)目獲得銀行融資(zi)共294.3億(yi)元(yuan)，較春節假期前增加113億(yi)元(yuan)。

??我們認為(wei)，房地產項目白名(ming)單(dan)對(dui)融(rong)資落地至(zhi)關重要。金(jin)融(rong)支(zhi)持政(zheng)策還(huan)需(xu)加速落地，這(zhe)樣才能(neng)對(dui)房企形成有力的支(zhi)撐，同(tong)時(shi)還(huan)需(xu)確保基層金(jin)融(rong)機構（部門）能(neng)夠“安(an)全”執行。

??2024年1月12日(ri)，住(zhu)房城(cheng)鄉建(jian)設(she)部和(he)金融監管(guan)總局聯合(he)(he)發(fa)布(bu)《關于(yu)建(jian)立(li)(li)城(cheng)市房地(di)產融資(zi)(zi)協調機制(zhi)的(de)通(tong)知》，從建(jian)立(li)(li)融資(zi)(zi)協調機制(zhi)、篩選確定支(zhi)持對象(xiang)、滿足合(he)(he)理(li)融資(zi)(zi)需求、做好(hao)融資(zi)(zi)保障四方面(mian)展(zhan)開，精準支(zhi)持房地(di)產項目合(he)(he)理(li)融資(zi)(zi)需求。

??要求各地級及以上城市建立城市房地產融資協調機制，及時研判本地房地產市場形勢和房地產融資需求，協調解決房地產融資中存在的困難和問題。提出可以(yi)給(gei)予融資支(zhi)持(chi)的房地產項目(mu)名(ming)單，向本行政區域內金融機構推送。

??該名單(dan)被業內稱為地產項目(mu)融(rong)資“白名單(dan)”。

??在該通知發布后不久，1月26日，住建部(bu)(bu)召開城(cheng)市房地產融(rong)資協調機制部(bu)(bu)署(shu)會，加(jia)快推動城(cheng)市房地產融(rong)資協調機制落地見效，共(gong)有35個(ge)重點(dian)城(cheng)市參加(jia)。

??在(zai)當時，26個省份170個城市建(jian)立(li)了城市房(fang)(fang)地產融資協調(diao)機(ji)制，提(ti)出了第一批房(fang)(fang)地產項目“白名(ming)單”并推送給(gei)商業(ye)銀行，共涉及房(fang)(fang)地產項目3218個。

??2月(yue)20日(ri)下午，住(zhu)房城(cheng)鄉建(jian)設部(bu)(bu)(bu)召開城(cheng)市房地產融(rong)資協調(diao)機制工(gong)作(zuo)視頻調(diao)度會議(yi)，部(bu)(bu)(bu)黨(dang)組成員、副部(bu)(bu)(bu)長董建(jian)國主持(chi)調(diao)度會并作(zuo)出工(gong)作(zuo)部(bu)(bu)(bu)署。各(ge)省(sheng)、自(zi)治(zhi)區(qu)和50個重(zhong)點(dian)城(cheng)市住(zhu)房城(cheng)鄉建(jian)設部(bu)(bu)(bu)門(men)負(fu)責同志參加。

??會議強調，自(zi)1月(yue)份城市(shi)房地(di)產(chan)融資(zi)協調機制工作部署以(yi)來，各地(di)和(he)相關金(jin)融機構緊(jin)鑼密鼓抓好(hao)落實，不少城市(shi)春節(jie)假(jia)期仍在(zai)推進(jin)工作，協調機制落地(di)見效持(chi)續取得新進(jin)展。

??截至(zhi)2月20日(ri)，全國(guo)29個(ge)省份214個(ge)城市(shi)(shi)已建立房(fang)(fang)地(di)產融(rong)資(zi)協調機制，分批提出可(ke)以給予融(rong)資(zi)支持的房(fang)(fang)地(di)產項(xiang)目(mu)“白(bai)名單”并推(tui)送給商業銀行，共(gong)涉及5349個(ge)項(xiang)目(mu)；已有57個(ge)城市(shi)(shi)162個(ge)項(xiang)目(mu)獲得(de)銀行融(rong)資(zi)共(gong)294.3億元，較春節假期前增(zeng)加113億元。

??另據(ju)中國銀(yin)行(xing)(xing)、建設銀(yin)行(xing)(xing)、農業銀(yin)行(xing)(xing)、郵儲銀(yin)行(xing)(xing)和部分(fen)股份制銀(yin)行(xing)(xing)有關數據(ju)，已(yi)對“白名單”項(xiang)目(mu)審批貸款1236億元，正在根據(ju)項(xiang)目(mu)建設進度需(xu)要陸(lu)續發放貸款。

??相(xiang)比之前(qian)的會(hui)議，此次視頻(pin)調度會(hui)議提出了要(yao)(yao)在開展工作時要(yao)(yao)形成(cheng)“兩個閉(bi)環”的要(yao)(yao)求。

??一是要形成(cheng)“推送——反饋”的工作閉環(huan)。城市房地產融資協調機制根據條件篩選項目并推送給商業銀行，各商業銀行按照規程審查后放貸，對不予放貸的項目向金融監管部門(men)報送“無法(fa)貸款的原(yuan)因”，由城(cheng)市政(zheng)府(fu)及時協調解(jie)決，形成(cheng)“白(bai)名單”項目從(cong)推送到(dao)反饋的工作閉環(huan)。

??二是要形成“發放——使用——償還”的管理閉環，確保資金全部用于項目開發建設，嚴(yan)防資金被挪用于(yu)購地、償(chang)還債(zhai)務(wu)或其他投資。

??事實上，2023年以來，政府(fu)頻頻推出房(fang)企(qi)融資(zi)的支(zhi)持(chi)(chi)性政策，對(dui)于房(fang)企(qi)的境內(nei)外貸款、債券(quan)、增(zeng)發(fa)配股以及(ji)(ji)IPO等(deng)(deng)多方面融資(zi)都進行(xing)了(le)支(zhi)持(chi)(chi)。同時也加大了(le)對(dui)于存量資(zi)產(chan)盤(pan)活(huo)的支(zhi)持(chi)(chi)，包括(kuo)允許基金投資(zi)存量住宅以及(ji)(ji)市場化租賃住房(fang)項目、鼓勵房(fang)企(qi)發(fa)行(xing)CMBS、ABS等(deng)(deng)資(zi)產(chan)支(zhi)持(chi)(chi)證券(quan)等(deng)(deng)。

??雖然(ran)政策頻出，但房企(qi)融資整(zheng)體仍(reng)然(ran)較為低迷。據(ju)不完全統計(ji)，2023年(nian)80家典(dian)型房(fang)企累計(ji)融(rong)資(zi)(zi)(zi)總量為5752.28億元，同比減(jian)少30.38%；從單月(yue)(yue)情(qing)況(kuang)來看，也僅(jin)有3月(yue)(yue)份的融(rong)資(zi)(zi)(zi)規模達到了2022年(nian)的月(yue)(yue)平(ping)均(jun)值，單月(yue)(yue)融(rong)資(zi)(zi)(zi)規模也屢創新低。

??究其緣由，主要還是由于政策的落地(di)難度以(yi)及市場信(xin)心(xin)不足等(deng)原(yuan)因(yin)。

??自2023年11月開始，各地密集召開銀企座談會，被市場視作是銀行業落實中央金融工作會議，以及三部門聯合召開的金融機構座談會的重要措施，但從2023年上半年六大行的財報來看，目(mu)前房地產業(ye)務不(bu)良(liang)貸款率仍遠(yuan)高于其他行業(ye)。

??以工商(shang)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)及建(jian)(jian)設(she)(she)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)為例，雖(sui)然歷年房地產業(ye)貸款規模(mo)均有增長(chang)，但占總公司類貸款的(de)占比卻不(bu)斷下降，工商(shang)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)從2020年的(de)7.2%下降至(zhi)2023年上(shang)半年的(de)5.3%，建(jian)(jian)設(she)(she)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)則從4.11%下降至(zhi)3.61%。同(tong)時(shi)，房地產貸款中(zhong)不(bu)良貸款率卻不(bu)斷攀升，工商(shang)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)從2022年的(de)2.32%快速上(shang)升至(zhi)6.68%；建(jian)(jian)設(she)(she)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)則從1.31%上(shang)升至(zhi)4.76%。

??由(you)此可見，若對銀行按照硬性指標加大對房(fang)地產貸(dai)款(kuan)的投放(fang)，可能出現不良貸(dai)款(kuan)率繼(ji)續(xu)上升，每(mei)年計(ji)提(ti)的資產減(jian)值侵蝕(shi)企業(ye)利潤的情況，甚至(zhi)可能會將(jiang)當前地產存在的風險(xian)傳(chuan)遞(di)給(gei)銀行體(ti)系(xi)。

??這也(ye)是(shi)為何各大銀行對(dui)于房地產業貸款的態度(du)仍為謹慎的原因。

??此次(ci)，視頻(pin)調(diao)度會議強調(diao)要(yao)形成(cheng)“兩個(ge)閉環”的(de)(de)要(yao)求。一邊(bian)是(shi)根據條件(jian)篩選(xuan)符合條件(jian)的(de)(de)項目，另外(wai)一邊(bian)則是(shi)按照規程審查，若不予(yu)放(fang)貸則需向相關部門(men)報送原因(yin)，由城市政府及時(shi)協調(diao)解決(jue)，最終形成(cheng)閉環。同時(shi)在各部門(men)的(de)(de)通力合作下，也能更好的(de)(de)防止(zhi)資金被挪用，可為一舉(ju)多得。

??一直以來，銀行發放貸款(kuan)主要依據擔保物(wu)價值。如(ru)工商銀行年報披露，會基于對(dui)交易對(dui)手的(de)(de)(de)(de)信(xin)用風險評(ping)估決(jue)定(ding)(ding)需要取得(de)的(de)(de)(de)(de)擔保(bao)物(wu)(wu)金額及(ji)類型。辦(ban)理貸款抵質押擔保(bao)時(shi)，優先選取價值(zhi)相(xiang)對(dui)穩定(ding)(ding)、變現能力較(jiao)強的(de)(de)(de)(de)擔保(bao)物(wu)(wu)，一(yi)般(ban)不(bu)(bu)接受(shou)不(bu)(bu)易變現、不(bu)(bu)易辦(ban)理登記手續或價格波動較(jiao)大的(de)(de)(de)(de)擔保(bao)物(wu)(wu)。這(zhe)也(ye)造成了當前(qian)一(yi)些資(zi)不(bu)(bu)抵債的(de)(de)(de)(de)出(chu)險房企，或擁有較(jiao)少抵押貸款標(biao)的(de)(de)(de)(de)的(de)(de)(de)(de)房企，在市場(chang)化機制(zhi)下不(bu)(bu)太可能取得(de)銀行貸款。

??雖然在住建部及國家金融監督管理總局發布的《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》中強調“協調機制根據(ju)房地產項目(mu)的開(kai)發建(jian)設情(qing)況及項目(mu)開(kai)發企(qi)業資質、信用(yong)、財(cai)務等情(qing)況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區域內金融機構推送。同時，對存在重大違(wei)法(fa)違(wei)規行為、逃廢金(jin)融債務等(deng)問題(ti)的房(fang)地產開(kai)發企業(ye)和項目，要提(ti)示金(jin)融機構審(shen)慎開(kai)展授信。”

??但2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》中還是重申(shen)了商業銀行要按照(zhao)市(shi)場(chang)化(hua)、法(fa)治化(hua)原則，依法(fa)合規開(kai)展經(jing)營(ying)性物業貸(dai)款(kuan)業務。對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，除發放經營性物業貸款用于與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，還可發放經營性物業貸款用于償還該企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。商業性房(fang)地產包(bao)括但不(bu)限(xian)于商業綜合(he)體(ti)、購物(wu)中心、商務中心、寫字(zi)樓、酒店、文旅地產項目等，不(bu)包(bao)括商品住(zhu)房(fang)、租(zu)賃住(zhu)房(fang)。經營性物(wu)業貸(dai)款額度(du)原則上(shang)不(bu)得超過(guo)承(cheng)貸(dai)物(wu)業評估價值(zhi)的(de)70%。

??從短期(qi)來看(kan)，當(dang)前房地產行(xing)業(ye)風(feng)險(xian)仍在出(chu)清的過程中(zhong)(zhong)，對(dui)于(yu)商業(ye)銀行(xing)而言在具體實操中(zhong)(zhong)就不可避(bi)免要(yao)進行(xing)風(feng)險(xian)管控，預計(ji)銀行(xing)對(dui)于(yu)此類貸款投放仍保持相(xiang)對(dui)謹(jin)慎。

??我們認為，房地(di)產金融政策(ce)最終還是(shi)在(zai)于落地(di)，雖然去(qu)年至今(jin)各地(di)密集召開銀企座談會，但對商業銀行而言(yan)如何能夠(gou)“安全”的執行金融政策(ce)才(cai)是(shi)問題的關鍵。

??可以預測的是(shi)，2024年的工(gong)(gong)作重點，首先是(shi)保持存量貸(dai)款的穩定增長，目的是(shi)配合“保交樓”相關工(gong)(gong)作。而增量資金(jin)或(huo)更多投放于(yu)“三大工(gong)(gong)程”領域(yu)，引(yin)導行業實現轉型(xing)。相關房企，尤其是(shi)民營房企，應當提前做好企業發展(zhan)規劃，主動轉型(xing)以契合行業的新發展(zhan)形勢。