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??· 核心觀點 ·

??1、政策篇：寬松基調不變、金融支持(chi)加力，二季度(du)因(yin)城施策預期強

??2、行業篇：一季度整體低迷，二季度延續筑底修復(fu)之勢(shi)

??3、土地投(tou)資篇：成交量同比如期上漲，京滬(hu)蘇(su)杭土拍(pai)顯(xian)著升溫

??◎  文 / 克(ke)而瑞(rui)研究中心

??壹、政策篇

??2024年(nian)一季度，兩會等(deng)定調房地(di)產政(zheng)策(ce)持續寬(kuan)(kuan)松(song)主基調不變(bian)。“三大(da)工程”進入加速推進階(jie)段，PSL、專項借款、專項債(zhai)等(deng)資金端支(zhi)持持續加碼，試點城市范圍擴大(da)。供(gong)需兩端金融(rong)支(zhi)持加力，落地(di)融(rong)資協調機制、放松(song)經(jing)營性(xing)物業(ye)貸款、支(zhi)持租賃市場發展、調降5年(nian)期及以上(shang)LPR等(deng)均(jun)是體現(xian)。地(di)方調控政(zheng)策(ce)持續優(you)化，全國超127省市出臺152次寬(kuan)(kuan)松(song)性(xing)政(zheng)策(ce)，北上(shang)廣深(shen)杭等(deng)核心城市先(xian)后松(song)綁限購，預示(shi)地(di)方因(yin)城施策(ce)空間進一步打開(kai)。

??展望未來，中央層面將持續推動房企融資和“三大工程”相關支持政策落地見效，并有望調整各類住房交易稅費促進購房消費。地方層面，需求端調控政策繼續松綁，一線城市或將放寬乃至取消非核心區域限購、放寬多孩家庭信貸套數認定等，二三線城市行政交易限制有望全面解除，并加大購房補貼、稅費減免、公積金支持等政策力度，供給端圍繞“滿足多樣化改善性需求”要求，放寬限價、戶型比例要求、郊區“限墅令”等，以此鼓勵住宅產品供給多元化、品質化。

??總結

??01

??兩會定調繼續優化房地產政策，住建部強調防風險、穩市場、促轉型（略）

??02

??“三大工程”加速推進，城中村改造及保障房試點擴圍并獲資金馳援

??2024年一(yi)季度，城(cheng)中村改造、保障性住(zhu)房建(jian)設等“三大工程”加速推(tui)進(jin)。

??資金端支(zhi)持持續加碼。第(di)一，央行(xing)(xing)投(tou)(tou)(tou)(tou)放5000億(yi)PSL用于支(zhi)持“三(san)大工(gong)(gong)程”建設，2023年12月央行(xing)(xing)重啟PSL，規模3500億(yi)元(yuan)(yuan)，達(da)到單月凈(jing)投(tou)(tou)(tou)(tou)放歷(li)史第(di)三(san)高，2024年1月又凈(jing)投(tou)(tou)(tou)(tou)放1500億(yi)元(yuan)(yuan)，累計投(tou)(tou)(tou)(tou)放量(liang)5千億(yi)元(yuan)(yuan)，用于支(zhi)持“三(san)大工(gong)(gong)程”等(deng)(deng)建設。第(di)二，政策性銀行(xing)(xing)授信萬億(yi)、累計投(tou)(tou)(tou)(tou)放千億(yi)專(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)項借(jie)(jie)款支(zhi)持城中(zhong)(zhong)村(cun)(cun)改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)，據公開數據，截至3月上旬，國開行(xing)(xing)已(yi)發(fa)放城中(zhong)(zhong)村(cun)(cun)改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)專(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)項借(jie)(jie)款614億(yi)元(yuan)(yuan)，涉及北(bei)京、上海、廣州、武(wu)漢等(deng)(deng)33個城市的(de)(de)271個項目，惠及城中(zhong)(zhong)村(cun)(cun)居(ju)民約36萬戶(hu)，支(zhi)持建設安置房(fang)(fang)69.5萬套(tao)。農發(fa)行(xing)(xing)累計投(tou)(tou)(tou)(tou)放城中(zhong)(zhong)村(cun)(cun)改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)專(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)項借(jie)(jie)款567.46億(yi)元(yuan)(yuan)，簽訂借(jie)(jie)款合同(tong)累計金額(e)4948.67億(yi)元(yuan)(yuan)，惠及村(cun)(cun)居(ju)民29.8萬戶(hu)，建設安置房(fang)(fang)54.8萬套(tao)。除(chu)了已(yi)經發(fa)放的(de)(de)專(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)項借(jie)(jie)款外(wai)，據統計，各(ge)地(di)獲得的(de)(de)政策性銀行(xing)(xing)專(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)項借(jie)(jie)款授信額(e)度合計已(yi)經超過(guo)1萬億(yi)。第(di)三(san)，地(di)方專(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)項債增(zeng)(zeng)加細(xi)分(fen)投(tou)(tou)(tou)(tou)向(xiang)，專(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)項債保(bao)障(zhang)性安居(ju)工(gong)(gong)程領域新(xin)增(zeng)(zeng)城中(zhong)(zhong)村(cun)(cun)改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)、保(bao)障(zhang)性住(zhu)房(fang)(fang)兩個細(xi)分(fen)投(tou)(tou)(tou)(tou)向(xiang)。第(di)四，保(bao)障(zhang)房(fang)(fang)及城改(gai)(gai)(gai)納(na)入2024中(zhong)(zhong)央預(yu)算(suan)內(nei)投(tou)(tou)(tou)(tou)資支(zhi)持范(fan)圍(wei)，保(bao)障(zhang)性住(zhu)房(fang)(fang)、城中(zhong)(zhong)村(cun)(cun)改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)已(yi)列入2024年中(zhong)(zhong)央預(yu)算(suan)內(nei)投(tou)(tou)(tou)(tou)資支(zhi)持范(fan)圍(wei)，申報成(cheng)功后項目總投(tou)(tou)(tou)(tou)資的(de)(de)50%左(zuo)右可(ke)享受中(zhong)(zhong)央預(yu)算(suan)內(nei)投(tou)(tou)(tou)(tou)資補助。

??試點(dian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)擴(kuo)(kuo)圍(wei)，城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)改擴(kuo)(kuo)至(zhi)52城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)，保障(zhang)房(fang)擴(kuo)(kuo)至(zhi)106城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)。據(ju)報道(dao)，納入城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)中村改造的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)由城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)區(qu)(qu)常(chang)住(zhu)人(ren)口超過(guo)(guo)300萬的(de)擴(kuo)(kuo)至(zhi)省會城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)或城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)區(qu)(qu)常(chang)住(zhu)人(ren)口超過(guo)(guo)200萬的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)，較此前新(xin)增蘭州(zhou)、中山、惠州(zhou)、汕頭(tou)、臨沂(yi)、淄博、溫州(zhou)、呼(hu)和(he)浩特、等17城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)，城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)總量擴(kuo)(kuo)至(zhi)52城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)。保障(zhang)性住(zhu)房(fang)試點(dian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)擴(kuo)(kuo)圍(wei)至(zhi)省會城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)或城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)區(qu)(qu)常(chang)住(zhu)人(ren)口超過(guo)(guo)100萬的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)，較此前新(xin)增洛陽、邯鄲、珠海、南通(tong)、包頭(tou)等城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)，城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)數(shu)量擴(kuo)(kuo)充至(zhi)106個。

??多地已公布(bu)城中村(cun)改造(zao)和保障性住房建設推進計劃。合(he)肥(fei)、南京、蘇州(zhou)、杭州(zhou)等均已落(luo)地首筆城中村(cun)改造(zao)專(zhuan)項借(jie)款，典型如上海，今(jin)年啟動10個“城中村(cun)”改造(zao)項目，在2月(yue)19日國開行上海分行向金橋集團發放首筆城中村(cun)改造(zao)專(zhuan)項借(jie)款15.58億元(yuan)。

??03

??供需兩端金融支持加力，落地融資協調機制、調降5年期LPR25BP（略）

??04 

??一季度127省市152次政策放松，北上廣深杭等齊聚松綁限購

??2024年(nian)一(yi)季度(du)，地方房(fang)地產調控(kong)政策繼(ji)續(xu)優(you)化，北上廣深杭等核(he)心城(cheng)市先(xian)后(hou)松綁限購，預示地方因(yin)城(cheng)施策空間(jian)進(jin)一(yi)步(bu)打開。據CRIC統(tong)計，全(quan)國至(zhi)少127個省市出臺152次寬松性(xing)政策，頻(pin)次同(tong)比增長約4成。

??聚焦需求端政(zheng)策內容，主要(yao)包括以下幾方面：第(di)(di)一(yi)(yi)，北京、上海等(deng)(deng)(deng)(deng)15城(cheng)放(fang)(fang)松(song)限(xian)(xian)(xian)購(gou)，例如(ru)北京放(fang)(fang)寬(kuan)通(tong)州(zhou)(zhou)(zhou)“雙限(xian)(xian)(xian)購(gou)”，上海放(fang)(fang)寬(kuan)外環外單身(shen)限(xian)(xian)(xian)購(gou)、青浦和(he)(he)奉賢(xian)調(diao)降(jiang)限(xian)(xian)(xian)購(gou)社保要(yao)求，廣州(zhou)(zhou)(zhou)放(fang)(fang)開(kai)(kai)120平以上大(da)戶(hu)型限(xian)(xian)(xian)購(gou)、支持“租(zu)(zu)/賣一(yi)(yi)買(mai)一(yi)(yi)”，深(shen)圳落戶(hu)即可購(gou)房(fang)(fang)(fang)、調(diao)降(jiang)非戶(hu)籍購(gou)房(fang)(fang)(fang)社保要(yao)求至3年(nian)，杭(hang)州(zhou)(zhou)(zhou)放(fang)(fang)開(kai)(kai)二(er)(er)手房(fang)(fang)(fang)限(xian)(xian)(xian)購(gou)；第(di)(di)二(er)(er)，廣州(zhou)(zhou)(zhou)、重(zhong)慶等(deng)(deng)(deng)(deng)24省市放(fang)(fang)松(song)限(xian)(xian)(xian)貸(dai)(dai)(dai)，比(bi)如(ru)廣州(zhou)(zhou)(zhou)將自有住(zhu)房(fang)(fang)(fang)用于長租(zu)(zu)或掛(gua)牌出售，可核減“限(xian)(xian)(xian)貸(dai)(dai)(dai)”套(tao)數，重(zhong)慶多孩家庭(ting)購(gou)買(mai)二(er)(er)套(tao)房(fang)(fang)(fang)享受(shou)首套(tao)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)政(zheng)策；第(di)(di)三，寧德(de)、陽江等(deng)(deng)(deng)(deng)4城(cheng)放(fang)(fang)松(song)限(xian)(xian)(xian)價，比(bi)如(ru)寧德(de)擬(ni)取消中心城(cheng)區新建商品住(zhu)房(fang)(fang)(fang)限(xian)(xian)(xian)價，由開(kai)(kai)發(fa)企(qi)業(ye)自行上報備案價格；第(di)(di)四，晉江等(deng)(deng)(deng)(deng)3城(cheng)放(fang)(fang)松(song)限(xian)(xian)(xian)售，例如(ru)泉(quan)州(zhou)(zhou)(zhou)晉江新購(gou)買(mai)一(yi)(yi)、二(er)(er)手住(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)，不限(xian)(xian)(xian)售；第(di)(di)五，濟南(nan)、合肥等(deng)(deng)(deng)(deng)75省市放(fang)(fang)松(song)公積(ji)金(jin)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)，比(bi)如(ru)濟南(nan)將二(er)(er)套(tao)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)最高貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)額(e)(e)度(du)上調(diao)至與首套(tao)房(fang)(fang)(fang)一(yi)(yi)致、多孩家庭(ting)和(he)(he)高品質住(zhu)宅公積(ji)金(jin)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)額(e)(e)度(du)分別上浮(fu)25%和(he)(he)20%；第(di)(di)六，杭(hang)州(zhou)(zhou)(zhou)、重(zhong)慶等(deng)(deng)(deng)(deng)6城(cheng)減免(mian)交(jiao)易稅費，杭(hang)州(zhou)(zhou)(zhou)個人出售住(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)增(zeng)值稅征免(mian)年(nian)限(xian)(xian)(xian)統一(yi)(yi)調(diao)整為2年(nian)，不再要(yao)求“唯一(yi)(yi)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)”；第(di)(di)七，大(da)連、拉薩等(deng)(deng)(deng)(deng)63城(cheng)發(fa)布(bu)購(gou)房(fang)(fang)(fang)補(bu)貼(tie)，比(bi)如(ru)大(da)連房(fang)(fang)(fang)交(jiao)會期間(jian)購(gou)房(fang)(fang)(fang)補(bu)貼(tie)每平米200元。

??展望

??05 

??中央：繼續落實融資白名單，財稅發力調整住房交易稅費（略）

??06 

??地方：需求側一二線限制性逐步退出，供給側放寬限價、容積率等限制

??基(ji)于“房地產市場(chang)供需(xu)關系發生(sheng)重大(da)轉(zhuan)變”研(yan)判、住建(jian)部(bu)部(bu)長“充分賦予城市調(diao)控自(zi)主權(quan)”表態(tai)以及(ji)北上廣深(shen)杭陸(lu)續放(fang)寬限購的示范效應(ying)，我(wo)們認(ren)為，需(xu)求側一(yi)線調(diao)控趨松(song)、二三線全面放(fang)開的總趨勢不會(hui)變，供給(gei)側也將(jiang)圍(wei)繞“滿足多樣化改善性(xing)需(xu)求”要求優化各類政策(ce)。

??北京、上(shang)海(hai)、廣州、深圳等(deng)一(yi)線(xian)城市“四限(xian)(xian)”等(deng)政(zheng)(zheng)策(ce)或(huo)將進一(yi)步松(song)綁，譬(pi)如放寬(kuan)甚至取消(xiao)非核心區(qu)域限(xian)(xian)購，放寬(kuan)主(zhu)城區(qu)單身限(xian)(xian)購，再比如限(xian)(xian)貸政(zheng)(zheng)策(ce)，對于多孩家庭適當(dang)放寬(kuan)信貸套數認定。杭州、成都、西安等(deng)強(qiang)二線(xian)城市有(you)望(wang)全面放開限(xian)(xian)購等(deng)住(zhu)房(fang)(fang)行(xing)政(zheng)(zheng)交易限(xian)(xian)制，充分釋(shi)放住(zhu)房(fang)(fang)消(xiao)費(fei)需求潛力(li)。其余多數城市限(xian)(xian)制性政(zheng)(zheng)策(ce)基(ji)本已經(jing)解除，未來(lai)增加購房(fang)(fang)補貼力(li)度、稅費(fei)減免、放寬(kuan)公積(ji)金貸款等(deng)方面政(zheng)(zheng)策(ce)仍有(you)一(yi)定發力(li)空間。

??供給側則將圍繞(rao)“滿足(zu)多樣化改善(shan)性(xing)需求(qiu)(qiu)”要求(qiu)(qiu)優(you)(you)化各類政(zheng)策(ce)，比(bi)如(ru)放(fang)寬(kuan)限(xian)(xian)價，鼓勵(li)優(you)(you)質優(you)(you)價，給予開發企(qi)業更高定(ding)價自主權(quan)，又比(bi)如(ru)放(fang)開戶型(xing)比(bi)例要求(qiu)(qiu)，放(fang)寬(kuan)郊區(qu)“限(xian)(xian)墅令”，優(you)(you)化容(rong)積率計算辦法和限(xian)(xian)制等，鼓勵(li)住宅產品供給多元化、品質化。

??貳、行業篇

??3月18日上午，國家統計局公布了1-2月的宏觀經濟和房地產行業數據。經濟層面，隨著宏觀組合政策靠前發力，一季度經濟運行持續恢復，生產需求穩中有升，就業形勢總體穩定，居民消費價格同比由降轉漲，發展質量不斷改善。而房地產數據則顯示出行業仍處于調整轉型的筑底過程中，銷售面積、金額同比下跌，新開工、竣工增速也雙雙走弱。房地產開發投資在前兩個月出現積極變化，降幅比上年全年收窄0.6個pcts。

??總結

??01

??開年經濟平穩起步，居民中長貸款受地產調整仍然疲弱（略）

??02 

??前兩月商品房銷售面積同比降20.5%，以價換量是常態

??1—2月份，新建商品(pin)(pin)房(fang)(fang)銷(xiao)售面積11369萬(wan)平方米，同比下(xia)降20.5%。新建商品(pin)(pin)房(fang)(fang)銷(xiao)售額10566億(yi)元，下(xia)降29.3%。二者(zhe)較(jiao)2023年末同比降幅擴大12個pcts和22.8個pcts。

??2024年伊始，房(fang)地產(chan)行業整體仍處在觸底、調整的(de)趨勢中，銷(xiao)售的(de)壓力依然不容(rong)小(xiao)覷(qu)。前兩月(yue)銷(xiao)售面積、金(jin)額(e)絕對(dui)值均為近7年同(tong)期新低（剔(ti)除2020年疫情影(ying)響），同(tong)比降幅較2023年1-2月(yue)分別擴大11.6個pcts和25.9個pcts，同(tong)樣為近七年同(tong)期低點(dian)（剔(ti)除2020年疫情影(ying)響）。

??銷售的(de)走(zou)弱一方(fang)面(mian)與供應(ying)持續低(di)迷(mi)密切相關(guan)，前兩(liang)月(yue)房企(qi)推盤的(de)積(ji)極性并不高，根據CRIC監測，1-2月(yue)30個重點城(cheng)市商品住宅供應(ying)面(mian)積(ji)累計同比下跌22%；另(ling)一方(fang)面(mian)，購房預期、信心(xin)尚在修復，多數城(cheng)市微觀項(xiang)目(mu)來訪、認購持續走(zou)低(di)。

??值得注(zhu)意的是，1-2月商品房(fang)銷售金(jin)額(e)跌幅超過面積，一定程度(du)上反映了當前(qian)市場“以價(jia)換量”的趨勢，商品房(fang)成(cheng)交均價(jia)連續四個月下(xia)降(jiang)，而1-2月住宅成(cheng)交均價(jia)也(ye)較去年同(tong)期下(xia)降(jiang)10.5%。

??03 

??新開工保持低位運行，竣工面積同比增速由正轉負（略）

??04 

??開發投資低位企穩，前兩月同比降幅收窄0.6個百分點至9%

??1—2月份，全國房地產開發(fa)投資11842億(yi)元(yuan)，同比下降9.0%，其中(zhong)，住宅投資8823億(yi)元(yuan)，下降9.7%。

??從房地(di)產開發投(tou)資(zi)來看，前兩個(ge)月(yue)有一些積極的變(bian)化。盡管投(tou)資(zi)總體(ti)(ti)上呈(cheng)現下降趨(qu)勢，但相比較2023年全(quan)年的數據(ju)，降幅已經收(shou)窄了(le)(le)0.6個(ge)百分點，顯示出市場(chang)情緒(xu)已經有了(le)(le)一定(ding)程(cheng)度的穩定(ding)和改善，而整體(ti)(ti)開發投(tou)資(zi)額(e)回到2018年-2019年同期水平。

??另外(wai)，分(fen)區(qu)域來(lai)看，依舊呈現(xian)東部>中(zhong)部>西部>東北地區(qu)，1-2月東部地區(qu)房地產開發投資額同比(bi)下降5.6%，降幅遠小于其他區(qu)域。

??展望

??05 

??二季度延續筑底修復態勢，銷售、新開工、竣工等保持低位但降幅收窄

??2024年(nian)一(yi)季度在去年(nian)高(gao)基數以及(ji)購房信心(xin)、收入預(yu)期仍未恢復之(zhi)下，整(zheng)體(ti)表現相(xiang)對慘淡。但春節后在以價換量的(de)帶(dai)動下，部分城市新房來(lai)訪(fang)量和二手房帶(dai)看、成交等快速(su)回升(sheng)，備案數據雖未明顯提升(sheng)，但購房情(qing)(qing)緒已在好(hao)轉，部分城市迎來(lai)“小(xiao)陽春”行情(qing)(qing)。二季度政(zheng)策仍有(you)寬松的(de)空間(jian)，尤其是一(yi)線城市核心(xin)區域限(xian)(xian)購以及(ji)部分二線城市限(xian)(xian)制性(xing)政(zheng)策的(de)全(quan)面解綁(bang)預(yu)期，或將加劇市場的(de)企穩回升(sheng)。

??我們預計，商(shang)品房銷售(shou)面(mian)積、金額累(lei)計同(tong)比增(zeng)速繼續保持低位但(dan)降幅逐步(bu)收窄，城市(shi)(shi)分化將(jiang)進(jin)一步(bu)加劇。由于去(qu)年3-4月份基數(shu)較高，因此二季(ji)度(du)(du)金額、面(mian)積同(tong)比增(zeng)速難(nan)有較大起色，考(kao)慮到(dao)二季(ji)度(du)(du)政策空(kong)間猶(you)在，且部分城市(shi)(shi)延續“小陽春”行情(qing)，降幅將(jiang)逐步(bu)收窄。綜合而言，上半年房地產(chan)市(shi)(shi)場(chang)銷售(shou)預計仍以筑(zhu)底修(xiu)復態勢為主。

??受制于(yu)銷售萎靡、現金流壓(ya)力等影響，二季度房地(di)產新開工面(mian)積將(jiang)繼續保持(chi)低(di)位(wei)運(yun)行，基于(yu)前期基數較低(di)，同比降幅或收窄至20%以(yi)內。但我們認為短期新開工的意(yi)愿(yuan)難以(yi)大幅提升，一(yi)方(fang)面(mian)過去(qu)兩三(san)年城投拿了(le)較多的土地(di)，但開發時間(jian)滯后；另一(yi)方(fang)面(mian)，部(bu)分爆雷房企資(zi)金聚焦保交樓。

??預計在“保(bao)交樓(lou)”政策的(de)推動下(xia)，2024年(nian)二(er)季度的(de)竣工面積仍有支(zhi)撐(cheng)，但整(zheng)體仍呈現下(xia)降趨勢。作為近兩年(nian)市場(chang)核心關注點，“保(bao)交樓(lou)”情(qing)況關乎到市場(chang)信心的(de)恢復(fu)，因此規模雖(sui)在高(gao)基(ji)數效應下(xia)出現下(xia)滑，但整(zheng)體仍有支(zhi)撐(cheng)。

??“三大工程”是(shi)將是(shi)未來房地產開(kai)發投(tou)資的企穩的有效支撐，疊加二季(ji)度在土(tu)拍逐漸(jian)恢(hui)復，土(tu)地購(gou)置等先行指標回升，預計房地產開(kai)發投(tou)資在二季(ji)度延續企穩回升的態勢。

??叁、土地投資篇

??2024第一季度(du)，受2023年(nian)預供(gong)地延遲(chi)入市(shi)(shi)、低(di)基數的影響，成交規模同比(bi)上漲7%，但相比(bi)往(wang)年(nian)仍在(zai)歷史低(di)位。市(shi)(shi)場(chang)熱(re)度(du)方面，得益于京(jing)滬蘇(su)杭(hang)等(deng)熱(re)點城市(shi)(shi)核心板(ban)塊地塊的出讓(rang)熱(re)度(du)，平均溢價率增至4.5%，環比(bi)2023年(nian)四季度(du)有所(suo)回升。就土(tu)拍熱(re)度(du)表現來看，2024一季度(du)與2023年(nian)基本持(chi)平。

??展望未來，考慮到近(jin)期熱(re)點城(cheng)市(shi)新(xin)政不斷，廣州(zhou)120平(ping)方米以上(shang)、香港取消限購(gou)、杭州(zhou)也全(quan)面取消二手房限購(gou)，一場限購(gou)放松的(de)競賽或將在(zai)(zai)一線(xian)和新(xin)一線(xian)城(cheng)市(shi)中逐漸展開，這在(zai)(zai)一定程度(du)上(shang)勢必提振房企信心，土(tu)地市(shi)場熱(re)度(du)大概率在(zai)(zai)二季(ji)度(du)有所提升；但(dan)市(shi)場熱(re)度(du)能否延續，仍需(xu)要根(gen)據樓市(shi)回暖(nuan)情況來做進一步判斷。

??總結

??01

??一季度土地成交量漲價平，京滬蘇杭土拍升溫、溢價率環比上

??受2023年(nian)預供地(di)(di)延(yan)遲(chi)入市低(di)(di)基數的影(ying)響，成(cheng)(cheng)交(jiao)規(gui)(gui)模同(tong)比上漲(zhang)7%。一季(ji)度，全國300城經營性土地(di)(di)成(cheng)(cheng)交(jiao)建筑面積1.44億平方米(mi)，同(tong)比來看(kan)，受2023年(nian)預供地(di)(di)新規(gui)(gui)開始實(shi)施(shi)的影(ying)響，大部分(fen)城市的供地(di)(di)時段均(jun)有所(suo)延(yan)遲(chi)，受低(di)(di)基數影(ying)響，2024年(nian)土地(di)(di)成(cheng)(cheng)交(jiao)建面同(tong)比上漲(zhang)7%。分(fen)月(yue)(yue)來看(kan)，受春節錯期影(ying)響，2月(yue)(yue)份土地(di)(di)成(cheng)(cheng)交(jiao)量同(tong)比下(xia)降，3月(yue)(yue)表現也不佳(jia)，不及去年(nian)同(tong)期，不過由于1月(yue)(yue)同(tong)比去年(nian)同(tong)期大漲(zhang)39%，因此一季(ji)度成(cheng)(cheng)交(jiao)規(gui)(gui)模反超去年(nian)同(tong)期，但和往年(nian)相比仍在歷(li)史低(di)(di)位。

??一(yi)線(xian)樓(lou)板(ban)價(jia)同(tong)(tong)(tong)比(bi)(bi)大漲65%，二線(xian)同(tong)(tong)(tong)比(bi)(bi)下降25%。一(yi)季度(du)，全國300城(cheng)經營性土地成交(jiao)樓(lou)板(ban)價(jia)為2364元(yuan)/平方米(mi)，同(tong)(tong)(tong)比(bi)(bi)微降1%，環比(bi)(bi)下降了15%。雖然一(yi)線(xian)樓(lou)板(ban)價(jia)同(tong)(tong)(tong)比(bi)(bi)大漲，但由于一(yi)線(xian)城(cheng)市占比(bi)(bi)明顯下降，因(yin)此整體樓(lou)板(ban)價(jia)同(tong)(tong)(tong)比(bi)(bi)去年變化不(bu)大。

??各能(neng)級城(cheng)(cheng)市(shi)平(ping)均(jun)樓(lou)板(ban)價(jia)同(tong)比表(biao)現明顯分(fen)化，一線(xian)(xian)大(da)漲、二線(xian)(xian)明顯下降(jiang)(jiang)，三四線(xian)(xian)微降(jiang)(jiang)。具體(ti)來看，一線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)京、滬、廣、深四城(cheng)(cheng)均(jun)有宅地(di)成交，其中(zhong)京、滬均(jun)有多宗優(you)質地(di)塊(kuai)封頂(ding)成交，使得(de)一線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)樓(lou)板(ban)價(jia)增至25357元(yuan)/平(ping)方米(mi)，同(tong)比大(da)漲65%；二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)雖然(ran)蘇、杭、長沙(sha)、西安等城(cheng)(cheng)市(shi)集中(zhong)土拍(pai)，但由于(yu)優(you)質地(di)塊(kuai)比重相對(dui)較低(di)，二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)平(ping)均(jun)樓(lou)板(ban)價(jia)也由此降(jiang)(jiang)至3882元(yuan)/平(ping)方米(mi)，同(tong)比下降(jiang)(jiang)25%；三四線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)由于(yu)一季度熱(re)點(dian)城(cheng)(cheng)市(shi)土拍(pai)較少，成交樓(lou)板(ban)價(jia)同(tong)比下滑，降(jiang)(jiang)至1386元(yuan)/平(ping)方米(mi)。

??溢(yi)價率(lv)環(huan)比增1個(ge)(ge)百(bai)(bai)分點(dian)，達2023年(nian)(nian)下(xia)半年(nian)(nian)以來(lai)新(xin)高(gao)。在北京(jing)、上海、杭州等城市優質地塊(kuai)高(gao)溢(yi)價成交的帶(dai)動下(xia)，環(huan)比上浮1個(ge)(ge)百(bai)(bai)分點(dian)，達到(dao)了(le)(le)4.5%，達到(dao)了(le)(le)2023年(nian)(nian)下(xia)半年(nian)(nian)以來(lai)的新(xin)高(gao)，不過(guo)與2023年(nian)(nian)一季度相比，仍下(xia)降0.6個(ge)(ge)百(bai)(bai)分點(dian)。分月(yue)來(lai)看(kan)，一季度各月(yue)溢(yi)價率(lv)分別(bie)為4.5%、4.8%和(he)3.9%。

??一(yi)二線(xian)城市(shi)土拍熱度(du)明(ming)顯上(shang)升，如(ru)上(shang)海、北京(jing)均(jun)出(chu)現(xian)了多(duo)宗(zong)(zong)地塊(kuai)觸(chu)頂成交的現(xian)象(xiang)，限價取消的蘇州、杭州、合(he)肥等城市(shi)也拍出(chu)了多(duo)宗(zong)(zong)超高溢價地塊(kuai)；在此影(ying)響下(xia)，一(yi)、二線(xian)城市(shi)溢價率也均(jun)呈環比(bi)上(shang)升趨勢，較(jiao)去年(nian)第四季度(du)分別上(shang)漲了1.2、2.3個(ge)百分點至5.5%、5.5%。三四線(xian)土拍熱度(du)略有下(xia)降(jiang)(jiang)，較(jiao)2023年(nian)四季度(du)下(xia)降(jiang)(jiang)了0.3個(ge)百分點，一(yi)季度(du)平均(jun)溢價率僅有3.2%。

??02 

??北京高居金額榜首，上海、蘇州、杭州、長沙、合肥等城市競拍熱度較高

??從成交(jiao)金額TOP20城(cheng)(cheng)(cheng)市來(lai)看(kan)(kan)，一線四城(cheng)(cheng)(cheng)均入榜，北京(jing)以424億(yi)元金額高居榜首，西(xi)安(an)、杭州(zhou)、上海(hai)(hai)分別位(wei)列二、三、四位(wei)成交(jiao)金額均超(chao)200億(yi)元。熱度(du)方面，市場持續分化。就溢(yi)價(jia)率(lv)指標來(lai)看(kan)(kan)，長(chang)三角城(cheng)(cheng)(cheng)市溢(yi)價(jia)率(lv)相(xiang)對突出，上海(hai)(hai)、杭州(zhou)、合肥、蘇州(zhou)溢(yi)價(jia)率(lv)分別達(da)到(dao)了8%、14%、27%和9%。除長(chang)三角城(cheng)(cheng)(cheng)市外，北京(jing)、長(chang)沙(sha)、紹(shao)興、成都、濟(ji)(ji)南表現也較為突出，溢(yi)價(jia)率(lv)均超(chao)5%。值(zhi)得(de)注意的(de)是，西(xi)安(an)、濟(ji)(ji)南、石(shi)家莊、南京(jing)、廣(guang)州(zhou)城(cheng)(cheng)(cheng)市土拍(pai)熱度(du)降至冰點，所(suo)拍(pai)地塊以底價(jia)成交(jiao)為主。

??03 

??整體流拍率較上年四季度略有加劇，三四線城市成為流拍主力

??土地流(liu)(liu)拍(pai)方面。以重點監測(ce)的(de)(de)城市(shi)來看(kan)，2024年一季(ji)度，土地流(liu)(liu)拍(pai)現(xian)象(xiang)較上年年末略有(you)加劇，整體(ti)流(liu)(liu)拍(pai)率達12%，較2023年第四(si)季(ji)度增加了(le)(le)1個百分點。流(liu)(liu)拍(pai)的(de)(de)加劇，主要是受房企資(zi)金(jin)壓力依(yi)舊較大的(de)(de)影響，除京、滬、杭(hang)等核心城市(shi)的(de)(de)優質地塊房企競拍(pai)比較積(ji)極外(wai)，其余(yu)城市(shi)均以底(di)價成交(jiao)為(wei)主。此外(wai)，西安、石家莊、哈(ha)爾濱等城市(shi)均出現(xian)了(le)(le)多宗(zong)宅地流(liu)(liu)拍(pai)，單單1月份，西安有(you)4宗(zong)出現(xian)流(liu)(liu)拍(pai)，行業信(xin)心依(yi)舊處(chu)于低(di)位。

??04 

??拿地金額TOP100門檻降低32%，央企、城投仍是土地市場主力軍

??由于一季度多數城市供地(di)計劃(hua)尚未發布，尤(you)其是(shi)核(he)心(xin)城市推(tui)地(di)節(jie)奏略有放緩，少量多次的策略下，企業(ye)拿地(di)積(ji)極性受到一定影響(xiang)。

??這一點體現(xian)在前兩(liang)月新(xin)增貨值(zhi)、總價、建面(mian)TOP100門(men)檻(jian)均(jun)同(tong)比(bi)出現(xian)下滑。截止(zhi)到2月，新(xin)增土儲貨值(zhi)、總價以(yi)及建面(mian)百強門(men)檻(jian)值(zhi)分別為10.1億元、2.7億元和10.8萬平方米，同(tong)比(bi)均(jun)下跌，跌幅范圍(wei)在29%至(zhi)35%。

??從拿地企業來看，央企和城投是今年一季度土地市場的主力軍。前兩月，央國企成為拿地金額TOP100中的拿地主力，拿地金額占比達到37%，與城投拿地金額占比持平。而民企投資力度則依然在三類房企中墊底。

??其中，一季(ji)度參與拿地(di)(di)企(qi)(qi)業基本均是(shi)“老面孔”。中海(hai)地(di)(di)產、保利(li)發展、招商蛇口、華潤置地(di)(di)、越(yue)秀地(di)(di)產等央國企(qi)(qi)在核心城(cheng)市積極拍地(di)(di)。

??值(zhi)得注意(yi)的是(shi)，從城市選擇來看，典(dian)型房企無一例外均是(shi)以核心城市核心地塊為(wei)主，如(ru)保利(li)發展2月在太原、西(xi)安分別獲(huo)(huo)得一塊地，華潤2月在廣州、北京(jing)、杭州均有斬獲(huo)(huo)。

??在投資聚焦分化之下(xia)，截止2月末，新增貨值、總價和建(jian)面百(bai)強(qiang)的總額分別(bie)為(wei)3934億元、1540億元和2753萬平(ping)方米，同比均表現為(wei)上漲(zhang)，漲(zhang)幅分別(bie)為(wei)9%、13%和2%。由此可見(jian)，在整體門(men)檻(jian)下(xia)滑、拿地謹慎之下(xia)，投資的集(ji)中度在不斷走高。

??展望

??05 

??二季度土拍熱度有望整體升溫，但延續性仍有賴于樓市回暖表現

??截止(zhi)3月24日，全國300城經營性(xing)土(tu)地(di)成交(jiao)規(gui)模1.44億平(ping)方米，同(tong)比(bi)(bi)(bi)2023年(nian)(nian)同(tong)期微漲7%。在北京(jing)、上(shang)海、杭(hang)州等城市(shi)(shi)優質地(di)塊(kuai)高(gao)(gao)溢(yi)價成交(jiao)的帶動下(xia)，一季度(du)溢(yi)價率(lv)環比(bi)(bi)(bi)顯著上(shang)漲，環比(bi)(bi)(bi)上(shang)浮1個百分(fen)點(dian)(dian)，達到了(le)4.5%，達到了(le)2023年(nian)(nian)下(xia)半年(nian)(nian)以來的新高(gao)(gao)，與2023年(nian)(nian)全年(nian)(nian)熱度(du)基本(ben)持平(ping)。典型城市(shi)(shi)如上(shang)海、北京(jing)均出現(xian)了(le)多宗(zong)地(di)塊(kuai)觸(chu)頂(ding)成交(jiao)，限價取消(xiao)的蘇州、杭(hang)州、合肥等城市(shi)(shi)也(ye)拍(pai)出了(le)多宗(zong)超(chao)高(gao)(gao)溢(yi)價地(di)塊(kuai)，熱點(dian)(dian)地(di)塊(kuai)房(fang)企競(jing)價盛況(kuang)再現(xian)。不過，整(zheng)(zheng)體市(shi)(shi)場(chang)來看(kan)，這也(ye)僅僅是(shi)點(dian)(dian)狀高(gao)(gao)熱，與去(qu)年(nian)(nian)一季度(du)相比(bi)(bi)(bi)，溢(yi)價率(lv)仍(reng)下(xia)降(jiang)了(le)0.6個百分(fen)點(dian)(dian)，整(zheng)(zheng)體上(shang)市(shi)(shi)場(chang)熱度(du)處于相對低位，土(tu)地(di)市(shi)(shi)場(chang)依然(ran)分(fen)化(hua)。

??二季度，城市(shi)土(tu)拍、企業(ye)拿地(di)(di)(di)(di)的各(ge)自(zi)分(fen)(fen)化還將繼續(xu)：市(shi)場關注(zhu)度集中于(yu)一二線城市(shi)，但熱度的延續(xu)性(xing)和(he)覆蓋率方(fang)面(mian)，仍依賴于(yu)各(ge)地(di)(di)(di)(di)樓市(shi)交易回暖表(biao)現；企業(ye)拿地(di)(di)(di)(di)方(fang)面(mian)，在(zai)各(ge)地(di)(di)(di)(di)住(zhu)建部(bu)協助推進(jin)融資(zi)協調(diao)機制下，房地(di)(di)(di)(di)產“白名單”項(xiang)目(mu)融資(zi)逐步落實(shi)，但這部(bu)分(fen)(fen)融資(zi)僅(jin)能用于(yu)項(xiang)目(mu)的開發建設和(he)“保(bao)交付”，在(zai)向(xiang)投資(zi)面(mian)傳導時(shi)(shi)(shi)，必然會存在(zai)時(shi)(shi)(shi)間(jian)上的延期(qi)(qi)和(he)一定中間(jian)損耗，短期(qi)(qi)內投資(zi)主力仍然局(ju)限于(yu)國(guo)央企和(he)部(bu)分(fen)(fen)民企，全面(mian)復蘇仍需(xu)更長時(shi)(shi)(shi)間(jian)。