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??中房網訊 （蘇曉/文）近日有消(xiao)息稱，9月(yue)底，自然資(zi)源部已給各省市自然資(zi)源主管(guan)部門下發文件(jian)，內容涉及建議取(qu)消(xiao)土地拍賣中(zhong)的地價限制(zhi)、建議取(qu)消(xiao)遠郊區容積率1.0 限制(zhi)等。

??同時，根(gen)據報道(dao)，濟南、南京、合(he)肥、寧波、蘇州、成都(dou)、西安(an)等(deng)城(cheng)市已(yi)落地“取(qu)消地價(jia)上(shang)限”這一(yi)動作(zuo)，多城(cheng)將在(zai)下一(yi)批次土地出讓文件中(zhong)刪去(qu)地價(jia)上(shang)限等(deng)內容；北京、上(shang)海等(deng)核(he)心城(cheng)市則(ze)在(zai)研究如何調整競買規則(ze)。

??土(tu)(tu)地(di)限(xian)價機制——這一曾經調控土(tu)(tu)地(di)市場的(de)措施，正從不少城市的(de)“工具箱”中退出。

??4城已“官宣”取消地價限制

??9月26日(ri)，成都在(zai)《關于進一(yi)步優(you)化(hua)政策措(cuo)施促進房地(di)(di)產市場平穩健康發展的(de)通知(zhi)》中(zhong)明(ming)確(que)調(diao)整土(tu)(tu)地(di)(di)拍(pai)賣(mai)規(gui)則。其中(zhong)，中(zhong)心城區商(shang)(shang)品(pin)住宅用地(di)(di)實施“競地(di)(di)價”拍(pai)賣(mai)，新出讓土(tu)(tu)地(di)(di)所建商(shang)(shang)品(pin)住房由企(qi)業根據市場情況自主定價。

??10月9日，濟南市自然資源和規劃(hua)局發布補充公告，對(dui)10月中下旬即將進(jin)行的兩(liang)場土拍出(chu)讓規則進(jin)行調(diao)整，恢復2017年(nian)8月前“價(jia)高(gao)者(zhe)得”原則確定競得人，出(chu)讓環節(jie)不再設立最高(gao)限價(jia)。

??10月12日，合肥土地市場網披露了第三批擬(ni)出讓居住用地清單。其中，擬(ni)于11月出讓的6宗地塊均未要求上限(xian)價(jia)格，拍(pai)賣方式信(xin)息顯示“由競買(mai)人以舉(ju)牌方式應(ying)價(jia)，報價(jia)最(zui)高者(zhe)且高于保留底(di)價(jia)的，為(wei)競得人”。

??10月17日，廈門發布的第四批次供地中也將土拍規則(ze)進行(xing)了調整(zheng)，不設拍賣底價(jia)，取(qu)消(xiao)商品住宅銷售限制(zhi)均價(jia)，按照價(jia)高(gao)者得原則(ze)確定受讓人。

??至此，已有4個(ge)城市落地(di)(di)取消地(di)(di)價限制。

??土拍規則調整順應市場變化

??土地(di)限價這一機制可以追溯至2016年。彼時，土地(di)市場火爆、“地(di)王”頻(pin)出，當年全國共(gong)產生了340多個單價、總價“地(di)王”。也是從這一年開(kai)始，北(bei)京、上海、杭州(zhou)、蘇州(zhou)、長沙(sha)等(deng)部分熱點城市開(kai)始推行土地(di)拍賣最高限價政策。

??2021年2月，自(zi)然(ran)資源部出臺(tai)土拍(pai)新政(zheng)，22個重點城(cheng)市實施集中(zhong)(zhong)發布出讓公告、集中(zhong)(zhong)組織出讓活(huo)動的“兩集中(zhong)(zhong)”供(gong)(gong)地模式，全年發布住宅用地公告不能超過三次。在首次集中(zhong)(zhong)供(gong)(gong)地中(zhong)(zhong)，土地市場表現異常火爆，不少(shao)城(cheng)市地塊溢價(jia)率(lv)在30%以(yi)上。

??為了穩地價(jia)、穩房價(jia)、穩預(yu)期，2021年8月，自然資源部給集中(zhong)供(gong)地城市(shi)提出四(si)點要求，其中(zhong)就包括單宗地溢(yi)價(jia)率不得超過15%。此后，幾乎(hu)所有(you)熱點城市(shi)都宣布(bu)實(shi)行土地最高限價(jia)。

??不過，近兩年(nian)受樓市(shi)下行的影響，土地(di)市(shi)場熱(re)度已經處于低位。

??據財政部數據，2021年(nian)(nian)全國賣(mai)地(di)收(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)8.7萬億元(yuan)(yuan)；2022年(nian)(nian)全國賣(mai)地(di)收(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)6.6萬億元(yuan)(yuan)，同比下降23.2%。2023年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，賣(mai)地(di)收(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)只有1.87萬億元(yuan)(yuan)，同比下降20.9%。業內(nei)預計，2023年(nian)(nian)全年(nian)(nian)賣(mai)地(di)收(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)可能在3.5萬億元(yuan)(yuan)左右，創近十年(nian)(nian)來新低。

??同時，克而瑞數(shu)據顯示，今(jin)年前三季度59個樣(yang)本市(shi)(shi)（縣）預(yu)出讓地(di)塊總面積為6207萬平(ping)方(fang)米，實(shi)際供(gong)應(ying)4327萬平(ping)方(fang)米，平(ping)均預(yu)供(gong)地(di)完(wan)(wan)成(cheng)率68%。從城(cheng)市(shi)(shi)來看，除(chu)上海、深圳(zhen)、成(cheng)都、鄭州(zhou)、青(qing)島(dao)、長春等少數(shu)城(cheng)市(shi)(shi)外，大多數(shu)城(cheng)市(shi)(shi)都未能如期完(wan)(wan)成(cheng)預(yu)供(gong)地(di)清單計劃。其中，合(he)肥、西(xi)安等城(cheng)市(shi)(shi)完(wan)(wan)成(cheng)率均不足(zu)一半。

??土(tu)地限價(jia)這一政策，是(shi)基于當時(shi)土(tu)地市場(chang)熱度高漲而出臺，更多(duo)是(shi)為了給(gei)房地產(chan)市場(chang)降(jiang)溫，實現控制地價(jia)、降(jiang)低溢(yi)價(jia)率等目標(biao)。但目前土(tu)地市場(chang)遇(yu)冷，城(cheng)市分化(hua)加(jia)劇，確實需要(yao)研究和(he)制定更適合當下土(tu)拍市場(chang)的(de)規則，此時(shi)對(dui)土(tu)拍規則進(jin)行(xing)調整能(neng)夠更好的(de)順應市場(chang)變化(hua)。

??諸葛(ge)數(shu)據研究中心高級分析師(shi)陳霄表示，從當前來看，除部分熱(re)點城市(shi)熱(re)點地(di)塊競拍(pai)熱(re)度較高外，底價成(cheng)交現象增(zeng)多(duo)，國央企長期(qi)占據拿地(di)主(zhu)力(li)位置(zhi)，因(yin)此取(qu)消(xiao)地(di)價上限，讓土地(di)重(zhong)(zhong)新回歸市(shi)場定價，是順應市(shi)場形勢(shi)和供需(xu)關系改變的重(zhong)(zhong)要舉措(cuo)。

??易(yi)居研(yan)究(jiu)(jiu)院研(yan)究(jiu)(jiu)總(zong)監嚴躍進指出，取消(xiao)地價上(shang)限客觀上(shang)也是(shi)為了激活房企拿地意愿(yuan)。從目(mu)前看，房企拿地積極性偏弱，所以(yi)需要提(ti)振(zhen)。

??會否推高地價？

??業內人士(shi)認為，取消土地最(zui)高(gao)限價改由價高(gao)者得，意味著核心(xin)地塊競爭(zheng)將(jiang)會進一步激烈，其(qi)地價也有望回(hui)升(sheng)，這(zhe)對當前(qian)“穩房價”“穩預期”將(jiang)產生(sheng)積極帶(dai)動作用。

??陳霄表示，取消地價上限將會(hui)提振土拍市場活躍度，同(tong)時(shi)(shi)有利于(yu)讓一些大(da)型優質(zhi)房(fang)企(qi)拿(na)到競(jing)拍主動(dong)權，不再是此前以搖號(hao)定歸屬等拼運氣拿(na)地。同(tong)時(shi)(shi)，憑實力和資金力競(jing)拍的(de)時(shi)(shi)代(dai)回歸，對后續(xu)房(fang)企(qi)打(da)造優質(zhi)高品(pin)質(zhi)住宅(zhai)、提升住房(fang)品(pin)質(zhi)有著(zhu)積極意義。

??鏡鑒咨詢創(chuang)始人張(zhang)宏偉更(geng)是稱，預計今后(hou)各(ge)類城(cheng)市將(jiang)更(geng)加充分發(fa)揮地價的(de)市場調節作用，鼓(gu)勵優質優價，好(hao)的(de)項(xiang)目、高品質項(xiang)目不再(zai)受限(xian)價政策限(xian)制，這類項(xiang)目尤其是在(zai)主城(cheng)區優質地段的(de)項(xiang)目將(jiang)帶動核心一二線(xian)城(cheng)市樓市率先復蘇。

??而在(zai)上海易居(ju)房地(di)產研究院執行院長(chang)丁祖(zu)昱看來，在(zai)當前(qian)土地(di)交易規模縮量的背景(jing)下(xia)，企業拿地(di)更偏(pian)向于確定性高(gao)的項目。因此，即使(shi)放開地(di)價限制，在(zai)樓市銷(xiao)售(shou)未能轉好(hao)的情況下(xia)，整(zheng)體地(di)市熱度仍將延續低位運行，其中(zhong)或有(you)個別城市會(hui)出(chu)現熱度較(jiao)高(gao)區域。